投资旅游地产需要注意些什么呢?
非常荣幸为题主作答。
从题主描述的情况来看,我想从旅游地产的范畴、目前盈利模式和困境、投资运营要点等3个方面进行回复。
一、范畴
所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、购物、度假、居住为一体的开发项目,皆可为旅游地产范畴。
二、主要盈利模式和困境
1、常见盈利模式
盈利来源主要为地产销售和旅游经营。地产销售是依附在旅游经营上面的,旅游经营聚拢人气、带动地产销售,卖房可以快速回笼资金,然后再投入到项目后期开发运营中。
2、困境
主要是选地困境和资金流困境。
旅游地产需要培育,培育的过程基本都是投入,因此需要自有资金雄厚、需要能融来的资金便宜,但是后期回款需要培育得到市场的逐步认可才逐步回收。因此存在资金流问题。
三、投资运营要点
旅游地产不同于一般住宅项目开发。 一般住宅项目,几万方到几十万方的体量,无非差异是在开发的批次不同,但归根到底走的是流量和价格预期。但旅游地产项目不同,它一般业态复杂,既有住宅、也有酒店和商业,既有可售产品,也有要开发商自持的的产品,这对开发商的运营开发能力以及管理能力是一个巨大的考验。
因此,投资旅游地产必须先有格局,这个格局就是做超大盘、整合大量资源、大运营的调性。我想从4个方面分析下底线性的注意要点吧:
1、选地
地块的区位很关键,远离城市就会存在销售困难,距离城市近就会面临拿地难。所以选地要么距离大城市近(比如华侨城的欢乐谷项目),要么距离名胜景区近(比如雅居乐在海南的项目)。
其次,要尽可能的大。没有大盘,难以成就旅游地产。可以采用先跟政府约地、分期投资的方式解决一次性投资巨大的问题。
2、开发时序
房地产项目涉及大量资金投入和杠杆使用,旅游地产更是如此,有可能资金投入进去,如果前期选地、规划、策划定位不准,后期根本无法变现,更谈不上盈利。
所以开发旅游地产项目,必须首先要考虑能否潜下心来做旅游,如何达成旅游和地产的平衡,如何实现“依靠旅游拉动地产,凭借地产反哺旅游”的良性循环。
讲到如何潜下心做旅游,就是说项目的内涵。内涵就是以项目为背景所依托的故事,旅游地产的出路在于鲜明的内涵,这是旅游地产形成特色竞争力的关键因素 。
3、配套与资源整合
纵观国内比较成功的旅游地产项目,都以高品质的配套带动项目升值,比如雅居乐清水湾项目。真正做旅游地产,就要实现高品质的景区、酒店、温泉、游艇、高尔夫、主题公园六大要素或其中几个要素的有效组合,目的都是为了实现高品质住宿、购物、休闲、特色体验、自然风光全角欣赏的结合。
有高端配套,必要有高超的资源整合能力。所谓整合归根结底就是自然风光的挖掘能力、各类配套所需的商务资源嫁接能力。能够挖掘一个区域最核 、最稀缺的景观价值,是旅游地产项目后期成功的必要条件。而商务资源嫁接也是确保项目后期运营到位不到位的关键,比如是否有极具竞争力的设计资源、引入的品牌酒店、购物品牌和演艺商等、导入客源的旅行社及销售等等,都会在拿地后开发运营阶段一个一个的成为环节的关键因素。因此,要有好配套,必须有资源整合能力。
4、始终坚持大运营思路
旅游地产开发要注意可见物业、可感受体验、可升值资产相结合。所以需要将长期运营视为旅游地产项目的关键,做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。真正注重长期开发过程中的后期利润价值,即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等,从而打开多元收益模式,实现长期获益。
如此才能真正赢得市场,否则就会陷入“大地产小旅游”的怪圈,最终不伦不类。
希望上述回复对题主有参考意义。谢谢!
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