产业地产如何拿地？

首先要把你们的产业规划与概念规划做好，用数据来分析为什么要做这个产业，怎么做，需要什么，未来发展方向，能为当地政府带来什么（一般关注税收，落地投与后期产业化）。这个规划要找专业的调研公司来做，要对该拿地城市做深入调研，说明为什么要在该城市拿地。然后结合公司的需要做方案调整，是只拿工业地还是要做新城，需要配套住宅用地等，根据公司需求，产业结构，当地土地规划，做方案，这期间要与政府沟通好，了解政府的想法，公司也要核算好盈利模式。然后在拿方案去和政府“讲故事”。现在空头支票画大饼已经不好使了，最好是带着IP落地。这样的方案价格不低，根据拿地面积计算，之前一个产城的项目光方案就花了一百多万。前期多和政府沟通，了解发展规划，土地指标什么的。

产业地产拿地的重点在于产业规划。

伴随房地产市场调控的深入，我国房价进入稳定期，上涨幅度有限，大量地王被限价，但我国地价仍处于较高的水平，房企通过传统方式拿地的难度越来越大，与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大，未来，创新拿地模式将是企业拿地、扩张业绩的关键。

房地产开发投资强劲 利好补库存

数据显示：2018年1-7月，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1月份至6月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资46443亿元，增长14.2%，增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。房地产开发投资数据是今年表现最好的数据之一。主要表现在两方面。第一，全国房地产销售端管控如此严厉的情况下，供给端表现反而非常好，不但没有下跌，反而处于高位。第二，开发投资数据依然位于两位数的水平，说明房地产开发投资表现略偏热。虽然当前对于闲置土地等查处比较严厉，同时各地也在积极督促房企开工，但房地产开发投资表现比较强劲，利好补库存。

2018年1-7月全国房地产开发投资增速

数据来源：中商产业研究院整理

碧桂园拿地金额继续位居榜首

大房企拿地是生产问题,小房企拿地是生死问题，因此，拿地但对于房企来说，事关重要。数据显示，2018年1－7月，碧桂园以1079亿元拿地金额继续位居榜首，万科以942亿元稳居第二位，保利以737亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超500亿。拿地额排名前十的房企还有龙湖集团、绿地控股、中海地产、旭辉集团、华润置地、中梁控股集团、新城控股。TOP10企业1-7月拿地总金额高达5106亿元，占TOP50企业的50.0%，大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显。

2018年1-7月全国房地产企业拿地金额排行榜（TOP 10）

数据来源：中商产业研究院整理

杭州拿地成交价增长142%位居榜首

从城市群拿地城市情况来看，一二线热点城市仍为房企布局重点城市，如长三角城市群的上海、南京、杭州、合肥等，环渤海城市群的北京、天津等，以及珠三角的广州、佛山等城市土地热度持续升温。2018年1-7月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交8037亿元，同比增长9%，增速较1-6月回落3个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交18544万平方米，同比增长21%，增速较1-6月回落7个百分点。其中，杭州以2015亿元的成交总价位于榜单首位，同比增长142%，北京和上海分别以827亿元和826亿元的成交总额占据榜单第二、三位；规划建筑面积方面，郑州以2594万平方米跃居榜首，西安和武汉分别以2046万平方米和1954万平方米紧随其后。

2018年1-7月全国房地产土地成交城市排行榜（TOP 10）

数据来源：中 商产业研究院整理

创新拿地更符合城市发展方向

由于城市土地越来越稀缺，寸土寸金，这就要求对土地价值尽可能最大化；其次，地方政府不再是过去通过出售土地解决财政收入的思路，而是立足城市升级，解决更多就业，创造更多税收，实现城市可持续发展等新的出发点；目前现阶段创新拿地模式尤为重要。以产业地产、旅游地产、文化地产、超高层等模式拿地，更符合城市发展方向。

创新拿地就是创新拿地模式，以产业地产、旅游地产、文化地产、旧城改造、超高层拿地等模式去拿地。另外，由于文旅门槛较低，房企纷纷布局文旅产业，其次为大健康、IP/主题乐园、生态农业类实质性投资最多。目前，国内房企主要分成三个阶梯，其拿地涉及行业，关注点均有所不同：

房地产企业拿地关注行业一览表

数据来源：中商产业研究院整理

五大类创新拿地模式

从房企创新拿地产业布局出发，目前，房企拿地主要归为文旅小镇、大健康、科技产业、农业扶贫、商贸综合五大类创新拿地模式：

文旅小镇

大健康

科技产业

农业扶贫

商贸综合

概念

整合IP资源，形成成熟的文旅产品体系向政府勾地，核心在于资源的稀缺性和可落地性。

整合/战略合作医疗资源，融入生态、养生、体育、文化等形成大健康产品体系，形成强强联合的拿地模式。

依托企业强大的资金实力和产业资源整合能力，通过打造科技小镇概念拿地，但该模式房企进入门槛较高

响应国家乡村振兴战略，房企通过农业扶贫模式可以获取农业流转用地，但目前尚未形成成熟的产品模块和盈利模式。

通过商业+IP资源或TOD开发模式获取市中心或城郊土地。

选址

区位：一二线城市城郊及外围三四线城市；资源：具有历史文化底蕴及稀缺性；其它则包括土地成本低廉，交通到达便利等。

健康小镇：一二线城市周边50-120公里，1-2小时车程，以康养为核心，融入运动、休闲、文化、生活等于一体的“大健康”生活小镇。健康社区：一二线城郊，环境优美、宜居，融合居家、社区、机构养老于一体的一站式综合养老社区。

区位：一线城市外围和二线城市城郊，距离城市核心区不超过60km；资源：有一定的制造业基础和产业配套；其它要求则包括生态环境宜居，区位具备核心城市产业承接的机会等。

农业小镇：核心一二线城市郊区或周边区县乡镇，距离市中心50-120公里，1-2小时车程。田园综合体：经济活跃度高，人口密度大的城市郊区，距离交通节点便捷且距离近。

城市综合体：市中心或者城市副中心，有轨交或轨交规划，周边人口密度大；TOD：城市副中心或城郊，靠近公共交通主干线，交通便利。

发展模式

1.资源提升模式。成功案例：丹寨万达旅游小镇、古北水镇等；2.IP资源嫁接模式。成功案例：水果侠主题世界+“水果侠”乐园IP）、恒大华谊影视小镇+“华谊”影视IP等

大健康+生态环境打造生态养生；+养老养生发展健康养老；+体育营运打造运动康体；+文化休闲打造文化养心；+休闲农业打造饮食养生；+中医药及医疗打造康疗养生。成功案例：恒大养生谷模式

1、新兴科技产业植入模式。借助企业开发和招商能力，植入新兴科技产业，打造科技产业+城市配套+公建配套的产业小镇。2、产业升级模式。依托区域现有产业基础，升级原有低端制造业，打造智造+产业配套的产业小镇。代表案例：碧桂园科技小镇

1.产业扶贫模式。纯投资模式，重心偏向现代农业、休闲旅游等 产业发展，提供就业机会为农民创收。2、田园乐居模式。重心偏向田园社区的建设，让城市居民到农村购房、消费，通过城市反哺农村。代表案例：蓝城农业

1、商业+模式。在购物中心植入电竞、教育、医疗、乐园等，打造城市名片，助力企业以综合体模式拿地，同时为商业引流。2、TOD模式。以公共交通为导向，通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划，实现并加快城市一体化进程。代表案例：复星蜂巢城市

以上五种创新拿地模式各有侧重，每种方式的进入门槛均不同，房企需企业自身特点、优劣势比较以及对应的风险评估采用合适的拿地模式。

创新拿地发展趋势分析

既然拿地已经决定了房企的生死存亡。不拿地就会退出地产领域，拿地又都算不过来账。虽然拿了高价地可能会死，但没拿到地，那是绝对会死。因此今天的投资拿地，成为房地产面向未来的战略性能力。

趋势一：创新拿地，弯道超车。目前，创新拿地辈出，创新拿地使开发商更容易获得住宅土地，而且总价和单价都相对更有利润空间。由于新的拿地模式将不断涌现，拿地的难度将加大，但无论如何创新，沿着城市生长的未来方向，是拿地创新的出发点。

趋势二：并购拿地成房企拿地的主力方式。最近两年，越来越多房企成立并购管理部。“并购部”开始作为一个新兴组织和岗位在房企内部成立。房企并购专业人才迅速成为稀缺岗位，更严峻的问题是，即使薪酬飙升，也很难招到优秀并购人才。

趋势三：更符合城市发展方向。今后房地产市场卖方重就业和城市升级，买方转型城市运营商城市化不断升级换代后，今天土地交易双方对土地的用途，土地的价值普遍都有了新认知。一方面城市土地越来越稀缺，寸土寸金，这就要求对土地价值尽可能最大化。

更多内容请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产企业拿地开发运营及投融资战略研究报告》。

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