独家研究丨幸福颐养：揭开『北京首家高端护理院』的神秘面纱

图：幸福颐养护理院外景

在北京，沿长安街一路向西，依次经过地铁1号线复兴门站、南礼士路站、木樨地站、军事博物馆站、公主坟站、万寿路站、五棵松站、玉泉路站、八宝山站、八角游乐园站、古城站后，到达终点站——苹果园，这短短几公里，各部委、军队大院密集，是北京城中高端养老客群最集中的区域。

图：海航•和悦家国际颐养社区外景

距离八角游乐园站1公里远，矗立着一家北京城西地标性养老机构——海航·和悦家国际颐养社区，这家于2017年2月前后开业的项目，总建筑面积达到40000余平方米，拥有302间客房、403张养老床位，以及近乎奢侈的公共配套设施，其建筑形态更类似于垂直型CCRC，在养老机构品类中，无出其右。

图：海航·和悦家单人样板间

图：海航·和悦家公共配套空间

依靠开业初期超高的性价比（自理长者8800元/月，单人间，含床位费、餐饮费、基础服务费），海航·和悦家创造了在开业第一年，就实现月均净去化近20人，全年入住将近230人的行业神话，远高于北京中高端养老机构月均净去化3至5人的行业水平，前无古人。

图：椿萱茂（青塔）老年公寓

距离海航·和悦家15分钟车程，是北京城西的另一家高端养老机构——椿萱茂（青塔）老年公寓，作为椿萱茂在北京的第3个项目，也是椿萱茂在京第一个五环内的项目，青塔项目曾创造过辉煌的入住速度。

然而随着第一批入住长者合同期满后优惠政策的结束，以及同期推行的涨价政策，两者相加，使其在完成客群优化的过程中，也必然付出了大量客户流失与入住增速放慢的代价，这也意味着经历过多年运营后，养老企业开始主动尝试变化，寻找盈利方向，过程中的成败与得失，其实并无对错。

在北京，自古有“西贵东富”之说，城西区域覆盖西城和海淀，中高端老年客群储备量充足，又加之中高端养老项目相对稀缺，使得这个区域成为一片蓝海，从海航·和悦家和椿萱茂（青塔）两个项目的运营经验看，也多少印证了这个观点。

01.「护理院」之谜

时间来到2020年初，一切平静终将被打破，当海航·和悦家和椿萱茂（青塔）逐渐达到平稳状态后，北京城西即将悄然诞生另一个地标性养老项目，更准确的说，应该是地标性“医养项目”——幸福颐养护理院。

图：幸福颐养护理院与朝阳医院（京西院区）一路之隔

经常有业内朋友问：北京有没有好的护理院？

回答时，往往语塞，因为北京护理院极度稀缺，真正有“医疗资质”的护理院就更是凤毛麟角，这多半与医疗和医保政策有关。

护理院在北京绝对是个稀缺品，据业内人士透露，很多“冠以护理院名义”的项目其实并非真正意义上的护理院，“更多只是一种市场营销层面的包装”。

图：北京护理院调研地图

从我们实地调研的14个“带有护理院标签的项目”看，在幸福颐养护理院开业前，北京实际在运营，且具有“医疗机构执业许可证”的护理院仅有：光大汇晨护理院（90床）、民众护理院（90床）、康助护理院（50床），一共3家。

图：光大汇晨护理院（望京项目）

更重要的是：这3家护理院的审批床位数均未超过90张，且都未纳入医保定点医疗机构，这意味着剩余床位只能再另行申请“养老床位”，而在没医保的情况下，护理院不仅失去了盈利能力，反而因为高昂的运营成本，成了养老的负担。

在《护理院基本标准（2011版）》中，对护理院定义如下：护理院是为长期卧床患者、晚期姑息治疗患者、慢性病患者、生活不能自理的老年人以及其他需要长期护理服务的患者提供医疗护理、康复促进、临终关怀等服务的医疗机构。

图：康助，集“护理院”和“养老机构”于一体

也就说，护理院归类是医疗机构，主管部门是卫健委。因此，凡是取得《养老机构执业许可证》、主管部门是民政局的项目，都不能算作护理院，而是护养型的养老机构。

同时，在《护理院基本标准（2011版）》中，也明确了以下内容：

1、床位

住院床位总数50张以上。

2、科室设置

（一）临床科室：至少设内科、康复医学科、临终关怀科。

（二）医技科室：至少设药剂科、检验科、放射科、营养科、消毒供应室。

（三）职能科室：至少设医疗质量管理部门、护理部、医院感染管理部门、器械科、病案（统计）室、信息科。

3、人员

（一）全院至少有1名具有副主任医师以上专业技术职务的医师，至少有3名具有5年以上工作经验的医师。

（二）每床至少配备0.8名护理人员，其中，注册护士与护理员之比为1：2-2.5。

（三）每10张床或每病区至少配备1名具有主管护师以上专业技术职务任职资格的护士。每病区设护士长1名。

（四）应当配备与开展的诊疗业务相应的药师、技师、临床营养师、康复治疗师等医技人员。

除此以外，还有关于房屋、设备、管理等维度的要求。

可见，护理院作为医疗机构，医护配置远高于一般意义上的养老机构，当然，这背后也意味着更高的运营成本，但即使如此，在打通医保的情况下，护理院的普遍盈利能力普遍也远远高于养老机构，这主要因为以下3个核心要素：

图：远洋˙椿萱茂收购的苏州华相护理院

1）按照上海和江浙一带的经验，一旦护理院纳入医保，解决掉支付问题，按照现行的医保报销政策，单床的营收就会远高于养老床位；

2）失能长者及家属对护理院的认可度、信任度要高于养老机构，在同样收费区间的基础上，护理院的去化速度要快于养老机构；

3）护理院具备更强的医疗、康复、慢病管理服务能力，可为长者提供更多的增值服务，创造增值收益。

02.理性看待「医养结合」

图：“医养结合”宣传画

谈到护理院，就不能不联想到医养结合，我们发现医养结合其实涉及5个相关方：政府、市场、医疗、养老、医保。

目前，养老机构在医养结合模式上大致有以下几种：

1）养老机构内设医务室，案例：和熹会、椿萱茂；

2）养老机构+自建医疗机构，案例：北万光熙康复医院、恭和苑双井第二社区卫生服务中心、泰康之家·燕园；

3）把养老建成医疗机构，案例：光大汇晨护理院（望京）；

4）引入社会医疗机构，案例：光大汇晨北苑（引入隆福医院）；

5）不设医疗机构，但配置医护人员，案例：寸草春晖（望京）。

图：持续亏损的新华康复医院

如果我们从生意的角度（是否可以盈利）判断该选择哪种医养结合模式，会发现：绝大多数设置了高级别医疗机构的养老项目都“比较后悔”，因为在实际运营中，医疗不仅未起到提升项目整体盈利能力的作用，甚至无法维持自身的收支平衡。

本来是希望通过医疗提升养老的盈利能力，反而变成了“养老给医疗输血”。

因此，聪明的养老项目会通过选址来充分利用社会医疗资源，自身只配备基础的医护人员，以达到经营与客户需求的平衡。

医疗并非养老的救命草，养老的本质永远是“支付问题”，如果没有医保，医养结合往往沦为空谈，但有了医保，也并非可轻易起死回生，比如养老机构内设医务室，即使在有医保的前提下，因为涉及服务范围、服务能力、服务内容、医保上限等制约，想盈利，也并非易事。

据AgeLifePro了解，有些知名养老机构在达到运营稳定期后，已经开始进行“医务室外包”。

那么，到底有没有值得借鉴的“医养结合”模式？

图：上海星月星连锁护理院官网（医保报销成为核心）

让我们把视线拉到南方，在上海、江浙一带，“护理院”作为医养结合的一种，依托上海开放的医保、长期护理险等政策，已发展得相当成熟，这种看似介于医疗和养老之间的产品模式成为市场上最有竞争力和盈利能力的项目。

03.幸福颐养护理院的「神秘面纱」

据了解，上海等区域护理院模式的成功实践，是幸福颐养团队决心将北控项目打造为护理院的重要因素。

图：幸福颐养护理院区位示意图

幸福颐养护理院坐落于北京市石景山区人民渠北路6号院，与三级甲等医院——朝阳医院（京西院区）一路之隔，地理位置优越。

项目产权方为北控健康（公司全称：北京北控健康产业投资管理有限公司），土地用途为医疗卫生慈善用地，房屋用途为养老院。

整体建筑面积约24000平方米，该项目曾作为2014年北京32个重大养老项目之一，出现在市政府的内部签报文件中。

图：北京市人民政府内部文件

“北控”其实也做养老，让我们把时间拉回到2014年同年6月，北控旗下的光熙国际老年公寓正式运营，该项目之后与万科合作，改名为“北万光熙怡园”，北控团队逐渐退出运营后，又与路桥集团、国开金融合资成立了“北京恒颐健康管理有限公司”，负责恒颐复健之家·自如项目的整体运营。

“京原路7号”曾作为北控第2个战略级养老项目，多年后，谁又曾预料到，北控的身份从“养老运营方，华丽转身为房东”。

图：幸福颐养护理院˙房间实景图

一个被北控“放弃”的养老项目，如今却成为“北京首家高端护理院”，这其中有多少艰辛与不易，自不必多说。

在幸福颐养的整体规划中，该项目定位高端护理客群+少量高龄自理客群，可提供约550张床位，配备具备三甲医院管理和照护经验的团队，保障全方位的医、养、康、护服务。

图：幸福颐养护理院医疗康复配套

图：幸福颐养护理院公共配套

项目配有：医疗中心、康复中心、茶餐厅、室内花园、阅读吧、休闲棋牌区、自助餐厅、乐活体验区、小超市等丰富的功能配套，已于2019年年末投入试运营。

图：石景山区人民政府官网

根据北京市石景山区人民政府的公开公示信息显示：幸福颐养护理院一期审批床位：150张，这也是北京首家超过100床的护理院。

图：幸福颐养公司介绍

官网显示，“幸福颐养”成立于2015年，公司全称为——北京幸福颐养医疗投资控股有限公司。

目前公司在全国还运营着3个养老项目，分别位于：广州市南沙区、银川市西夏区、南京市玄武区，总床位数达到1500+。

图：幸福颐养全国项目分布

结语

“护理院”是中国养老版图上一个“特殊的存在”，因为从本质上讲，其并不属于“养老机构”，而是“医疗机构”。

但相对于其它医疗机构类型，“护理院”的盈利能力显然很有限，不过即使这样，如果护理院可以打通医保，相比养老机构来说，依然具备巨大的盈利优势，这也是无数养老企业渴望踏入护理院的本质原因。

AgeLifePro认为：

幸福颐养护理院的落地，绝不仅仅意味着一个医养结合标杆项目的诞生，而将有可能推动护理院模式在北京的进一步发展，至少会引起政府层面的高度关注，这，对整个行业来说，无疑具有极其重要的示范意义。

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