北京昌平一超规建设烂尾楼陷阱重重，开发商屡次无证卖房

原标题：调查 | 屡次无证卖房 北京一超规建设烂尾楼陷阱重重 中国房地产报 2019-11-25

烂尾的冠雅苑16号楼

中房报记者 田傲云 | 北京报道

“房子就在这里立着，每次路过这个地方我都很难受。”11月14日，43岁的李芳站在冠雅苑16号楼前，心绪难平地对中国房地产报（微信ID：china-crb）记者说道。李芳是购房者之一。

冠雅苑位于北京市昌平区立汤路和定泗路的交叉口，已烂尾多年，但是和大多数因资金链断裂、尚未完工的烂尾楼不一样的是，冠雅苑的主体工程已经基本完工。正因为如此，家就住在冠雅苑附近的李芳每次经过这里，都觉得有一块石头压在她心里。

“好好的一栋大楼就这样被荒废，确实有些可惜。”虽是局外人，但不少附近居民仍然感到惋惜。

这个烂尾十多年的项目由北京商建房地产开发公司（以下简称“商建公司”）在1996年启动施工，项目总建筑面积约为1.3万平方米，宣称是集商业、办公、住宅为一体的商业综合楼，后因更改规划而被叫停。

转变不是一点都没有，但这一次更是暗藏玄机。2016年4月，商建公司和专门做盘活不良资产的徐扬达成合作，引进并委托徐扬所在的北京商道互联资本控股有限公司（以下简称“商道互联”）及其子公司房金美置业发展(北京)有限公司（以下简称“房金美”）进行合作推广并销售，同时将北京市昌平区北七家镇冠雅苑16号楼商住和底商项目的名称，分别重新命名为冠雅苑·朗郡及冠雅苑·名优城。被重新包装后的冠雅苑项目售楼处紧邻昌平北七家镇政府，这无疑给购房者吃了一颗“定心丸”。

事实证明，这颗“定心丸”的效果不大。由于擅自改变层高，这个本是6层板楼的项目，在实际的开发建设时，商建公司加盖至9层。超建3层而被叫停后，商建公司一直在为项目跑手续，但直到今天，也没有办下复工的手续，更没有取得房屋预售许可证。

尽管如此，这个项目的销售工作并未停滞。多位受害人告诉记者，他们大多是在2016年6月至2017年3月期间购买的房产，项目开盘后还先后推出“5万抵10万”等认购优惠活动，吸引了很多人前来购买。直到2016年12月10日，北京市昌平区住建委责令房金美公司停止销售，关停售楼处，并在售楼处张贴提示横幅后，他们才知道，“原来这是违规售房”。

此后，有受害人前往北京市昌平区政府及相关部门反映情况，希望相关部门能积极协调商建公司交付房屋，或者提供其他解决方案，也有受害人向法院起诉商建公司，希望能返还其购房款。2017年9月，北京市西城区人民法院审查表示，经向北京市公安局昌平分局了解，商建公司称：徐扬私刻商建公司公章，伪造商建公司授权委托书，以商建公司和房金美名义对外签订房屋买卖合同，销售昌平区北七家镇冠雅苑项目，徐扬构成合同诈骗。北京市公安局昌平分局对该案已经立案侦查。

这个说法并没有得到这些受害人的认同，李芳拿出房屋买卖合同说道，“我们是和商建签的合同，而且这项目都销售过好几拨了，之前的购房人发现被骗后，就去法院起诉商建公司，商建公司为了还之前购房人的房款，再去销售，用后边销售的房款来堵前面的窟窿。到2018年年底的时候，我们发现这个项目又开始在微信上进行销售了。”

在李芳等受害人看来，商建公司早已是惯犯，徐扬不过是被拉出来的“替罪羊”，否则2018年年底，因涉嫌洛克时代大厦合同诈骗罪而早已被逮捕的徐扬，又是如何在看守所中运筹帷幄，远程卖房？

协议埋雷

北京商建公司的承诺书

2016年年初，徐扬经人介绍，结识了商建公司的法定代表人许丽明，就盘活冠雅苑项目的相关事宜和许丽明洽谈了两三个月，两人相谈甚欢，许丽明还告诉徐扬，除了冠雅苑项目以外，在北京另有三个项目需要盘活，可以继续合作。

2016年4月，双方达成一致意见，并签署了合作协议。对于项目的历史遗留问题，商建公司承诺将对超建设部分补交罚款，交完罚款后，8个月内可以办理完全部房产销售许可证，项目建设扫尾工程结束后6个月内，可以正常竣工验收和交付房产、办理房产证件。

协议还列出了冠雅苑的负债明细表，商建公司承诺和商道互联签约日，该项目欠建设银行不高于5470万元，建筑工程款不高于500万元，其他不欠任何债务。正是这个明细，给两个合作伙伴之后的矛盾埋下了导火索。

一位接近徐扬的人士向记者透露，在双方签署的协议中的标的物负债明细表中，商建公司欠施工队建筑工程款不超过500万元，但施工队并不认可这笔账，“施工队说这个工程款欠了大概12年，要算利息，加上利息总共要1800万元左右。”突然多出来的1000多万元让徐扬感到差额太大，双方之间的矛盾开始显现，但还没有到闹翻的地步。

“他们签约时约定的是徐扬以9000多万元来收购这个项目，这包括了项目所有的债权债务等等，但在签完约大概两三个月后，商建公司突然反悔，要求加价3000万元，这是他们最大的一个矛盾。”上述接近徐扬的人士说，“后来徐扬这边约了商建公司三次，但是都被爽约，最后一次是在2016年年底，徐扬当时已经到了约定地点，但是商建公司的人爽约没有出现。”

此后，关于多出来的1000多万元的建筑工程款项，以及商建公司要求追加的3000万元的具体事宜，双方始终没有达成一致。按照徐扬的话来说，他根本就见不到许丽明，又从何谈起协商。

更让徐扬感到焦灼的是，这个被他重新包装的项目没有等到复工，就再次陷入烂尾境地。2016年9月，北京市昌平区住建委先后两次对项目进行检查，并责令房金美停止销售。同年12月10日，北京市昌平区住建委再次对项目进行检查，这次检查后，售楼处被关停，同时在售楼处大门口张贴了风险提示横幅。

北京市昌平区住建委关停售楼处后，张贴的提醒横幅

售楼处被关停后，2016年12月13日，商建公司向北京市高级人民院起诉商道互联，称徐扬私刻商建公司公章，伪造商建公司授权委托书，以商建公司和房金美名义对外签订房屋买卖合同，销售昌平区北七家镇冠雅苑项目。这次起诉最终以商建公司未预交案件受理费而撤回。12月17日，商建公司再次向北京市公安局昌平分局经侦犯罪侦察大队报案，并于同日受理。

至此，双方合作彻底以失败告终。

至于徐扬到底有没有上述指控行为，在北京市公安局昌平分局还没来得及向徐扬本人核实相关情况的时候，2017年5月，徐扬因涉嫌北京洛克时代商铺合同诈骗案，被北京市公安局朝阳分局逮捕，北京市公安局昌平分局曾向北京市公安局申请并案处理，其申请被驳回。目前，仍在等待调查结果。

一个有着十多年历史的烂尾楼，徐扬为何接手？决定盘活这个项目时，徐扬对这个项目的具体情况是否彻底了解？徐扬又是如何确定这次就能办理下那张迟到的预售证？这些谜团需要解开。

“当时商建公司说这个项目因为之前一直抵押给建行，他们没钱还给建行，导致没法解押项目，所以没法办理预售证，只要归还了建行全部欠款，再把超建设罚款事宜处理好，很快就能把预售证办理下来。”上述接近徐扬的人士告诉记者，“他也是当着一番事业来做了，也没有说诈骗，只能说是工作不细心吧。”

冠雅苑项目的再次烂尾，牵动的还有许多夜不能寐的购房者，在2016年至2017年3月期间，陆续有40多人购买了冠雅苑项目的住宅和商铺，累计销售金额4000余万元。

超规建设

现实并未如冠雅苑沙盘这般靓丽

对于李芳来说，冠雅苑事情的发展显然出乎她的意料。

根据李芳的回忆，2016年9月份，她外出办完事回家时，远远地就看到商建公司合作的销售公司房金美在道路两旁大肆宣传推广冠雅苑项目，当时她看了一眼宣传页，上面赫然印着横跨双区、政策加持等项目优势。

“当时看这个楼已经是现成的了，手续上只差预售证，觉得还不错就买了，谁知道会发生这些事？”李芳告诉记者，中介人员向她介绍说，预售证正在办理，很快就能办下来，并强调项目主体已经建设完成，就差装修，大概会在2016年11月16日开工，到2017年8月份就可以交付。

冠雅苑的宣传打动了李芳，加上地理位置和价格都还不错，2016年10月份，她以每平方米20762元的单价签下了《房屋买卖合同》及项目交款确认单，签完合同不过2个多月，李芳得知，原来这是违规销售，北京市昌平区住建委已经责令房金美公司停止销售，并关停售楼处，此后，之前的工作人员人去楼空。“售楼处就在镇政府旁边，违规销售他们不知道么？”李芳对记者说道。

和李芳一样，受害人丁立也被“该项目主体已经建设完成”的宣传所打动，丁立告诉记者，“当时没有预售证的情况也让我很担心，但是冠雅苑的营销总监严岩曾多次公开说，如果没有镇政府和相关职能部门的许可，谁敢这样大张旗鼓地宣传和销售？我一想也是，售楼处就在镇政府旁边，应该没问题的。”

“销售团队还组织我们一起去冠雅苑项目处看，我们看了之后觉得这个项目地理位置不错，周边配套也比较完善，不管是买住宅还是商铺都很划算。”李芳告诉记者，当时北京“3·26”商住房新政尚未出台，很多人都会购买商住房。

“后来我们才知道，冠雅苑很早之前就因为商建公司超规加建被叫停，在我们之前已经卖过好几次，不过之前都是商建公司自己销售。”李芳告诉记者。

有知情人士告诉记者，冠雅苑最初建设的时候打“擦边球”，按照规划应该是建设商业配套综合楼，但商建公司却将其改建成公寓出售，“下面是底商，上面是住宅，之后又加盖了三层住宅，自然就过不了规划的关。”

这位知情人士还告诉记者，冠雅苑项目被叫停后，商建公司一直在为这个项目申报各类验收，但批文始终没有下来。他强调称，一般来说，因超规加建导致工程被叫停，通常开发方会与相关部门进行沟通，补缴相应罚款、做出整改之后，地方政府也会放行。

值得注意的是，一直没有办下复工手续，也没有取得预售许可证的冠雅苑项目，早在2003年就开始销售。由于证件不全，销售出去的房屋迟迟无法开工，虽然被购房者屡次催促，但均被商建公司以种种理由推脱，直到被购房者起诉，这才赶忙又开始卖房，用后面的销售款堵前面的窟窿，如此反复想拆东墙补西墙，结局也变成了“墙墙不补”。

求解无果

“我们因为购房都投入了大量资金，以首付一半或全款方式，交付了房款，两年多过去了，现在既不交房，又不退款，找政府、找公安、找法院也没有结果。”李芳等多位受害人说，他们从2017年2月至今开始不断向相关部门说明情况，到北京市公安局昌平分局报案，要求对房屋销售是否涉及违法违规进行调查，但时至今日，他们没有收到立案通知书，也没有被告知任何的调查情况。

之后，有部分受害人前往北京市西城区人民法院和北京市昌平区人民法院以房屋买卖合同纠纷起诉商建公司，法院认为该案件不属于经济纠纷案件，存在经济犯罪嫌疑，将起诉驳回，同时将相关材料移送至北京市公安局昌平分局。由于案件关键嫌疑人徐扬牵扯北京洛克时代商铺诈骗案这一刑事案件，按照法律优先原则，冠雅苑项目的案件，只能等待公安部门的下一步侦查。

李芳等受害人认为，早在北京洛克时代商铺一案爆发前，他们就向北京市公安局昌平分局报案，但直到2017年5月份才接到通知说徐扬被抓了，让他们快来报案，到了公安机关了解情况后，他们曾告诉办案人员这个项目和徐扬关联不大，他们是和商建公司签的合同，房金美只是担保公司。李芳向记者强调说，即便徐扬的确存在违法违规售楼的情况，那为什么在他们报案后不仅没有立案，也没有去调查房屋销售是否涉及违法。

这也是让大多数受害人感到不满的原因之一。李芳等受害人的说法在商道互联及相关关联公司的高管身上得到了验证，他们表示公安方面一直没有向他们了解过相关情况。

根据上述公司多位高管所描述的情况，一直到徐扬被逮捕后，北京市公安局昌平分局才前往商道互联行政部门，了解徐扬是否存在私刻公章、合同诈骗等行为，“商道互联的办公室主任拿出当时和商建公司签的合作协议复印件等相关材料，证明徐扬不存在上述行为，公安人员看了之后就没有下文了，也没有找过我们了解情况。”

根据签署的合作协议，商建公司公章由公司自行保管，但对商道互联就项目本身的各种盖章需要随到随盖，留存商建公司备查即可，同时商建公司给商道互联刻制一枚合同专用章，交给商道互联保管使用。

更让这些受害人感到无助的是，与昌平区政府相关部门反映的情况，始终没有实质性的进展。据部分受害人介绍，两年来，他们提出了不同的补偿要求，有的要求商建公司继续履行合同，办理相关手续，继续进行项目开发建设，有的要求退房，“要么没有受理，要么回复说正在等待公安调查结果。”他们的维权陷入了困境。

“让我们不能理解的是，既然2016年9月，地方政府就发现这是违规售房，为什么没有及时采取措施，要知道售楼处就开在镇政府旁边啊！即便在同年12月将其售楼处查封后，在2017年2月份，这个项目还在宣传销售。”李芳等受害人对此十分不理解。“去年下半年，这个项目又开始通过微信售卖，又计划骗下一拨人。”

事情处理未果，纠纷不断烂尾多年的冠雅苑16号楼，却在不久前被强拆。遭受巨大损失的40多户业主们，还在奔走呼吁，希望能得到相关部门的重视，推动事情的妥善解决。

（此文刊于中国房地产报11月25日10版 责任编辑 何可信 高拯坤）

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