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十年后的广州是会是什么样？

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从1988年（广州正式落实辖区面积的年份）的公园前，到2000年前的东山口，再到2016年后的珠江新城。广州在28年的时间里经历过两次城市中心的迁移。

1988年到2000年，公园前——>东山口，直线距离变化了3.1公里；

2000年到2016年，东山口——>珠江新城，重心变化移动了2.7公里。

28年间，广州中心移动了5.8公里。

那么未来的广州，广州新的中心是哪里？

我们的城市化，压根就是人口持续的高度集中化。假设现代科技发达，交通发展再提速一倍，以往中心移动了5.8公里需要28年，但如今估计只需要十来年就完成了，2030年，我就以5公里作为距离参考。

那么中心会移动到哪里？

天河公园。

广州未来10-15年，2030年新的中心。

可能有人会说，天河公园房价已经不便宜了。我想说的是，当年2003年天河珠江新城的房价也不便宜，2009年更加已经是广州最高房价的地方了。

但是丝毫不影响珠江新城占据新的中心地段，也丝毫不影响其缔造新的楼市高度，昔日的王者公园前一对比也已经明日黄花了。

天河公园是除了珠江公园外，往东市区中最大型的宜居公园。另外，这也是东部增城、黄埔人口进入市区的交汇点，我们可以看看21号线和13号线，这两条东部线路，分流了五号线人流压力，也从天河公园为开始站的11号环线开始分流。可以想象一下，东部源源不断输入的人流，通过天河公园扩散，天河公园未来必定汇集难以想象的人流量。

另外，天河公园地铁站据报道是全亚洲最大的地铁站，而鱼珠、珠村、棠下、车陂，特别是鱼珠、棠下、车陂覆盖的金融城-鱼珠港就是下一个珠江新城。该地段优质环境的住宅非常稀缺，而作为最大中转站的天河公园将会成为优质人口的聚集之选。

因此新中心要扩大来说就是天河公园-车陂-鱼珠。

我知道你们要跳出来反驳，但且慢，先听我说下去。

广州是完成不了多中心的（有些话不便明说），我认为全国范围内只有深圳可能形成多中心，广州只能一路中心东移，这是接近三十年的发展规律。

珠江新城从1993年开始建设，真正开始新一轮规划调整是在2003年，经历了十年，珠城才让人初步发现它的美好。

而金融城2012年公布规划，2013年开始首次拍地，至今也才刚过五年期，路还早着呢。至于大家忧虑的岑村机场，如今也没看到官方有什么明示，于是传言满天飞，金融城要烂尾了。我认为这不过正如当年珠城规划遭受挫折一样崎岖之路而已。

岑村机场毕竟是军用机场，这是广州军区的管辖范围，涉及的是军方的机密，我们随随便便也不能窥探一二，即使政府已经有搬迁计划也不能随便公布的，这必然是一个秘密进行的过程。但我们还是可以看到金融城的推进，我在朋友圈也提示了，标志性事件就是上年九月金融城热电厂的烟囱爆破拆除，而11月，金融城车陂村集体物业房屋正式拆迁，这都是明里在进行的改造，怎么能说烂尾呢？

至于东延下去的鱼珠港，这也有一个让大家头疼的问题——石化厂的搬迁。岑村机场能否顺利解决，石化厂能否顺利搬迁，是架在目前的两大难关，我们要相信政府在东移计划上的决心。当下正在进行的茅岗、文冲旧城改造，前进村改造，临江大道东延建设，表明一切都在规划之中。

那么广州的新中心已定，我们怎么识别哪的外溢范围是靠谱的，而某哪些外溢范围是坑呢？

别急，慢慢来。

广州2020年，计划控制人口大概在1600万，而按照广州社科院日前发布的《2040年广州市人口预测研 》报告预计，到2040年，广州市的常住人口总量将达约2000万人，而2030年，广州市老龄化程度会加大，模拟发现，2025年之后人口死亡率开始快速攀升，人口增长的拐点将出现在2030年左右。届时人口增长会变慢，死亡率会增大。

那么我们可以来一个大胆的猜想，2030年广州人口已经接近2000万，2040年也大概维持在2000w。

熟悉我的伙伴都知道我之前提出过广州20公里的人口半径理论，但这也是仅限于2020年前的预测而已。如果按照2030年2000万人口，以天河公园为中心，计算过程我就不赘言了，人口半径就为23km，撇开部分进入东莞，更多应该是往南和东而去了。

东莞不属于广州，东莞的心早已跟定深圳了。那么这个圆，重任就必然落在了广佛之地了。

我大概就描绘了下形状：

大概涉及的地段就是：新塘、萝岗、南海桂城、三山、禅城老区、顺德北滘、陈村，番禺重点区域。

而远离这个辐射范围的，就要多加小心了。

这就是我所认为的2030年的广州。

更多内容，可以关注：星星佬看楼市。

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