在昆明首付30-40万能在哪里买房？增值空间高、最

昆明是全国一线城市，辖有14个行政管理区，常住人口685万。在昆明市五大中心城区买房，选择哪儿好呢？既要考虑到升值潜力，还要有学区，这个问题有点复杂，需要通过综合分析，才能作出合理的参考意见。

本题主要内容有四个部分昆明市区教育资源分布情况

昆明市城市发展方向

五大中心城区房价走势潜力分析

购房参考方案

昆明市区教育资源分布情况2018年：昆明GDP值5207亿元，人均7.63万元，高于全国6.46万元平均数；住户存款余额4882.29亿元，人均存款7.13万元，高于全国5.19万元水平；城镇常住居民人均可支配收入42988元，农村常住居民人均可支配收入14895元，城乡差别较大，全国城乡平均水平28228元。作为全国一线城市的昆明，又是云南省的省会城市，经济发展水平不错，五大主城区可以说聚集了当地城市所有优势资源，生活配套基础设施也是较完善，其中各学区公立学校分布具体情况为：

根据昆明市教育设施完善工程方案，高等教育重点在主城北部和呈贡新城布局高等教育院校；贯彻全面推进基础教育设施均衡发展，优化现有教育设施布局和规模，重点加强城市新建地区和新区范围内的中小学配套。2020年底前，新建 6 所完全中学、6 所初级中学、2 所九年制学校、41 所小学，合计新建中小学 55 所。也就是说五大主城区随着发展变化，都会有相应规模的配套学校。

昆明市城市发展方向

依昆明城市近期发展进度，重点是以南北向发展为主要中心轴。主城区与呈贡新区、空港经济区形成发展三角带。

通过市主城幅射功能，带动层级式方向渗透发展，形成核心圈、带动圈的经济发展格局。

这是产业发展规划图，非常明确地可以认定，主轴方向上的主城区、航空经济区和呈贡新区，是昆明发展的产业重点城区。

五大中心城区房价走势潜力分析昆明市主城区，不同城区房价有差异，其增值潜力也是有差别的。如何判断不同城区房价潜力？和尚在前面的答题中有阐述过，逻辑运用： 二手房与新房的价差比值大小来判断。当二手房价格越接近（或超过）新房价格、说明原来买的房子升值潜力较大；否则，就较小。

呈贡区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格10132元，2016年参考价格5681元，三年上涨78.35%，年化涨幅26.12%。

2019年9月新盘参考价格10473元，二手房较一手房价差比值=0.967。

西山区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格14461元，2016年参考价格8625元，三年上涨67.66%，年化涨幅22.55%。

2019年9月新盘参考价格14483元，二手房较一手房价差比值=0.998。

官渡区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格13015元，2016年参考价格8073元，三年上涨61.22%，年化涨幅20.41%。

2019年9月新盘参考价格14122元，二手房较一手房价差比值=0.921。

五华区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格13908元，2016年参考价格9099元，三年上涨52.85%，年化涨幅17.62%。

2019年9月新盘参考价格14656元，二手房较一手房价差比值=0.949。

盘龙区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格13746元，2016年参考价格8455元，三年上涨62.58%，年化涨幅20.86%。

2019年9月新盘参考价格15106元，二手房较一手房价差比值=0.91。

综合上述五大主城价差比值结果显示：西山区房价潜力最好，其次是呈贡区。

购房参考方案楼主要求首付30~40万元，就以昆明首套房最低首付三成 计算，综合上述数据信息，大体购房方案为：

1、总房款：一套总价款约120万元；

2、房贷：按揭期限30年；按揭商业利率5年期LPR4.85+当地加点，若公积金贷3.25；

3、套房面积：西山区新盘价14483元/平，建筑面积约83平米/套；呈贡区新盘价10473元/平，建筑面积约114平米/套。

4、西山区、呈贡区楼盘位置分布情况：

总的来说，昆明我国东南来门户开放的枢纽城市，是国家历史名城，重要的旅游商贸城市，也是西南地区中心城市。在全国楼市“房住不炒”的定位下，刚需者可临调控窗口期，选择升值较好的区域购房，是比较理智的。在稳房价、稳地价、稳预期的调控目标没有改变的环境下，不要奢望房价会大涨大跌。

上述楼盘数据，仅供参考。

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