乡村旅游开发,哪些环节的操作应当重点关注?
盈利模式和整体规划是重中之重。乡村旅游很多大项目,当初凭借开发商的情怀来进入,没有清晰的盈利模式和整体规划,后面的推进就很困难。土地的取得往往比想象中要困难得多,不是一天两天就能拿下的,往往要经过四年五年的时间,甚至六七年都有可能。如果在最开始的这一步耽误的时间太长,会把后面所有的财务计划打乱。所以如果没有足够的资源,气场以及和政府非常好的关系,不建议去碰太大的度假项目。从融资途径来讲,乡村旅游前期开发的时候主要靠自有资金。因为乡村大量的土地是流转土地,没有资产价值;就算有少量的出让土地,土地的价值也很低。开发商要从银行贷款很困难,所以基本上还要靠自有资金。到了后期融资,主要通过股权。股权融资还有两个问题,第一项目的盈利模式要清晰,第二个人信誉要强,不然也很难融到资金。而具体的盈利模式,目前来看主要还是靠房产的销售,销售的回报可以平衡一部分酒店的投资和其他配套的投资,靠经营来平衡是很困难的,毕竟经营是需要一个过程,同时会有很大的经营压力。普通房产很多是刚性需求,而度假房产则不然,需要充分考量到底凭什么让人买你的房子,考虑清楚了这个问题就解决了盈利模式这个点。另外,乡村旅游项目不同于传统旅游地产项目,和居民以及政府的互动尤其需要投入精力:一个项目如果不把当地老百姓带动起来,那么这个地方是不会安定的。因为老百姓就像鲁迅说的,哀其不幸,怒其不争,需要开发商去引导。如果这个项目让他们有收获,老百姓就会支持你。另外政府也希望项目能够把带动当地经济,这个在政治上是有意义的。
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