市场开发的要素是？

根据世界休闲组织的预测，人均GDP超过一千美金大众型的观光旅游将会进入一个新的时期。十一五期间会给我们带来什么，当时我做了一个调查，大家认为十一五期间会有很大的变化，就是我们的休闲、生活方式会有很大的变化，现在长三角这一代，人均GDP已经超过了5千美金，从国际的规律来看，也已经进入了了休闲、度假的需求膨胀期。
　　罗斯托把经济增长划分为起飞前阶段、起飞阶段、成熟阶段、成熟后阶段，起飞前阶段是传统社会、为起飞创造前提阶段，成熟阶段是向成熟推进阶段，成熟后阶段是分为高额消费阶段、追求生活质量阶段。在这样的背景下，旅游房地产就呈现快速的发展阶段，我们的休闲、度假业有几个趋势。
　　首先是消费趋向大众化，原来是高端收入家庭转向中端收入家庭及中低档家庭，需求也出现了复合化，比如说纯粹的观光旅游、商务休闲、观光休闲等多方面的需求的复合。产品也出现了多样化，比如说传统的海滨、湖滨、山地，到新型的农家乐、探险乐，还有就是国际化，大量的人走出过门，以及大量的人走入我们国家。在这样的背景下，我们的旅游房地产的开发量也是继续地增加，休闲度假的旅游产品跟一般的观光是有不同的概念，一个是滞留的时间相当长，三五天甚至一个星期、半个月，休闲度假的复游率非常高，去了一次之后还会经常去，而不是观光旅游去了一次就不去了，旅游房地产有如家的感觉，它既不是你的家，但是又有家的感觉。
　　为了这样的需求，特别是对销售型的旅游房地产开发过程中，要具备以下方面的因素。第一要依托于一定特色的休闲旅游资源。第二旅游地产应该有一定的特色文化，这样它的房产品是符合休闲度假的需要特点的，周边的旅游配套设施以及生态的总体环境必须是良好的，另外要有比较好的投资回报和升值的想象空间，开发商要有比较强的实力和好的信誉。
　　旅游地产开发的核心还是资源，这种资源是稀缺性的资源，然后是房产品，首先我们要看它是不是拥有一些资源，这种资源表现在哪些方面，首先我们对国内的、成功的旅游度假产品的项目开始分析，有三类是做得比较成功的。
　　第一类，就叫做资源主导性的休闲旅游地产，这种资源主导性的包括滨海资源、海景资源，比如说像三亚，比如说珠三角，比如说青岛、大连，都是充分地利用了海景资源搞一些旅游地产，搞得相当成功。
　　第二类，依托温泉资源，因为温泉是对健康有利的。
　　第三类，就是滨湖资源，比如说浙江千岛湖，千岛湖的旅游地产也是热点开发板块，主要是依托于滨湖的资源，但是如果仔细研究千岛湖，这里作为度假和避暑是不理想的，白天水面是比较热的，但是清澈的水质吸引了很多人。
　　第四类，依托于高尔夫球场周边，不过高尔夫球场为了保证草的质量，要施高效的农药，这些农药就进入到地下，影响水质、影响环境，从长期来讲，这种产品还是有弊于健康的。
　　另外，依托于文化资源。有一种文化，依托文化开发旅游资源。最典型成功的案例就是安徽的西地洪村，中坤公司以每年17万的年租费给村里的村民，开发权交给中坤公司，中坤公司经过基础设施投入，包装以后申请得到了世界遗产，现在每年的门票收入上亿，所以中坤公司是很有文化意识的，意识到传统文化是不可复制的，是稀缺性的，特别是现在人们对文化的需求越来越强烈，所以依托于文化开发旅游资产。
　　第二种就叫做旅游接待型房地产，通常位于著� �风景区重要门户和游客主通道，具有独特的区位优势。
　　第三种是生态休闲型房地产。

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