七八线县城,店面值得投资吗?
虽处县城,门面房也有值钱和不值钱,主要分地段,假设闹市区中间门面,就值得投资,这是我的看点。
投资门面主要考虑回报率,其次是所在城市的位置,理论上与几线城市无关。如果县城店面的回报率能够达到回报率标准,也是可以投资的,但实际情况很难。
理想的回报率标准是7%以上,回本时间15年以内,这样的门面才值得投资,而目前几乎90%以上的门面都达不到这个标准,如果还要使用贷款,回本的时间会更长,因此当前绝大多数的门面都已经失去投资价值。
县城处于城市的末端,本身人口就有限,每年还在不断外流,而且经济发展缓慢,没有过硬的产业支撑,城市居民的收入也是所有城市层级中最低的,加之现在的商铺市场投入已经过剩,城市还处在大开发阶段,新的商业综合体今后还会涌现,投资就更要谨慎。
临街的门面达到2万多一平,内铺也达到1.5万每平,应该说这样的价格太高了,开发商已经一次性把利润吃光了,几乎没给购房者太多的利润空间。以购买100平的临街门面为例,加上税费总价就要200万出头,如果年租金能够达到15万以上才可以考虑,但是据我所知,不仅县城的门面租不出这个价格,人口和经济相对占优的地级市也租不出这个价格。
购买内铺的风险更大,它不像临街的外铺有稳定的人流,消费群体基本被固定在进入商场的人群了,而且租金收益要跟着商场整体经营效益走,管理好的专业团队或许可以带来稳定利润,一旦管理不善导致商场亏本,由于没有条件独立经营或对外出租,再想转手就困难了,最后多数要烂在手中。
受网店冲击和老百姓购物方式的改变,如今实体店的生意越来越难做,一部智能手机可以轻松解决的购物问题,上街购物的人已经越来越少了。投资店铺的主要收益是租金和店铺自身增值,但是租金如果很低,基本上也就限制了店铺的升值空间。加之商铺的转手过户税费很高,买的时候价格就贵,今后很难找到实力更强的人来接手。
总而言之,商铺的投资价值已经直线下降,实体店已经是夕阳产业日落西山,无论在什么样的城市,投资的风险都很大,如果收益连银行的理财收益都达不到,就更不要考虑了。县城的经济和人口都没有优势,店铺的价格又贵的离谱,不建议投资。
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