旅游景区商业化的特点 旅游景区商业化的特点是什么

导读：旅游景区商业化的特点 旅游景区商业化的特点是什么 1. 旅游景区商业化的特点是什么 2. 旅游景点商业化现象 3. 旅游景区商业化的特点是什么呢 4. 旅游景区商业化的特点是什么意思 5. 旅游景区的商业模式 6. 旅游商业的特点与类型 7. 旅游景区的商业化及其影响 8. 旅游景点商业化是什么意思 9. 旅游景区的商业业态

1. 旅游景区商业化的特点是什么

从游览参观点门票定价形式的角度分析，我国现有游览参观点可分为三类：公益性游览参观点、商业性游览参观点和复合型游览参观点。本文针对其不同属性，进行分析研究。

一、公益性游览参观点的属性及其门票价格制度

公益事业是指促进社会发展进步的社会公共事业和福利事业。《通知》规定，除文物建筑及遗址类博物馆外，全国各级文化、文物部门归口管理的公共博物馆、纪念馆、全国爱国主义教育示范基地，以及与人民群众关系密切的城市休闲公园，都属于公益事业。为充分体现其公益性，这些公益性游览参观点可以免费开放。免费开放单位日常运营费用，由原来的门票收入承担改为各级财政部门纳入预算承担。原来的门票收入由中央财政设立专项资金负担，运营经费增量部分由中央和地方财政分担。由此可以认为，公益性游览参观点不存在商业性特征，实行“零票价”政策。目前，在实践中存在的主要问题是个别地方免费政策没有贯彻到位。如有的地方以“与人民群众关系密切的城市休闲公园”难以界定为理由，该免费的不免费。价格主管部门应加强与旅游部门等相关机构的合作，共同界定免费游览参观点，加强价格监督检查，确保各项旅游优惠政策的贯彻落实。

二、商业性游览参观点的属性及其门票价格制度

对非依托国家自然资源和文化资源，由商业性投资兴建的人造景观，其门票价格实行市场调节。可以认为，此类游览参观点具有商业性的特征，不具有公益性。商业性游览参观点的经营活动完全由游览参观点业主自负盈亏，成败完全由市场决定，政府价格主管部门“不定价位，管行为”，以此维护旅游市场正常的价格秩序。

目前，价格部门对商业性游览参观点实施监管遇到的主要问题是“该不该执行政府的各项旅游优惠政策？”游客认为，既然都是“游览参观点”，就都应该执行政府制定的各项旅游优惠政策，商业性游览参观点业主不能例外。价格部门经常接到相关的投诉举报。而经营者认为，商业性游览参观点完全由业主投资兴建，经营活动完全是市场行为，政府无权剥夺经营者的合法收益。如果对特殊群体实行优惠政策，有时还会影响正常的旅游秩序。如对号入座的演出活动，如果对部分游客实行免票，座位难以安排，操作有困难。笔者认为，对商业性游览参观点是否执行国家有关旅游优惠政策的问题，要坚持实事求是的原则，倡导而不强求。在既保护经营者合法权益，又顾及游客利益的前提下，倡导经营者尽可能多地承担社会责任，尽可能多地贯彻政府有关旅游优惠政策，但不搞一刀切

2. 旅游景点商业化现象

是的，商业化严重，不是好事

3. 旅游景区商业化的特点是什么呢

旅游审美

《旅游审美》是指旅游主体在旅游活动中在精神上追求享受的需求。

旅游审美文化包括自然审美文化、社会审美文化和艺术审美文化三种类型。中西传统文化的差异决定了中西旅游审美文化的差异，旅游审美主体的差异决定了旅游审美实质和旅游审美价值的差异

章海荣先生的可贵之处正是着眼于中国的美学理论的探索。但社会生活是多样的，复杂的。旅游也不例外。旅游审美中的旅游不同于古今的游历。现代意义的旅游有着全新的内涵，它已成为一种商业行为，一种独立的经济形态，一种新的产业。无论是客体的开发、主体的审美行为，还是导游，都是经济行为，没有钱是不能旅游的。人们越富有，才会有越来越多的� �旅游；就旅游目的而言，旅游者的目的是各不相同的，并非所有的旅游者都是为了审美才去旅游。古人中有的人游历是为了做学问，有的人是为了遁世，有的是因官场不得志，有的人是做官被贬被罚；现代人中有的人是想轻松一下而投入大自然，有的人是为了看看大都市的现代文明，有的人是为了寻找知识，有的是为了寻觅发财梦；更何况不同处境不同身份不同经济地位的人各有不同的审美眼光。能把诸多目光凝聚在一个聚焦点上，决非易事，在这方面《旅游审美原理》亦有诸多可借鉴之处。因而，我深信《旅游审美原理》既是当今的一座大厦，也是建立完全的中国旅游美学的基石，我们有理由相信它会赢得现代的以及未来的广大读者的信赖。

4. 旅游景区商业化的特点是什么意思

本人爱好旅游，也去了不少地方旅游。根据多年旅游感受与观察，我来说说自己的一些建议吧。

1、建议取消旅游景区大门至旅游景区之间来回交通车的收费

现在有些旅游景区，景区大门到旅游景区之间有比较远的距离，游客只能乘坐景区提供的交通车，还要交费，这种旅游景区内交通收费，游客很有意见。旅游景区初衷可能是为了增加收入，但是这样的收费不合理，因为游客觉得自己已经购买了旅游景区门票了，对这样的二次收费就会反感。

我认为，取消景区大门到旅游景区之间的交通费，虽然会减少旅游景区的收入，但是却换来游客对旅游景区的好感，游客有好感，来的游客多了，那么收入反而增加，这样就达到游客、旅游景区双赢局面。

2、民族风情村寨旅游景区应该保持经常性的丰富民族特色歌舞表演

民族风情村寨旅游景区，打的是民族风情牌，如果没有保持经常性的丰富民族特色歌舞表演，那么民族风情旅游景区就没有了“灵魂”，没有了“灵魂”的民族风情旅游景区就会慢慢失去吸引力。

（有舞台，但没有表演的民族风情村寨旅游景区）

3、民族风情村寨旅游景区不能过度商业化

民族风情旅游景区，是以民族古老建筑、民族特色村落、浓郁民族风情特色，这样的氛围吸引着游客，如果民族风情村寨旅游景区过度商业化，就会破坏以上所述的氛围，那么原来的吸引力就会大大减弱。

（过度商业化民族风情氛围减弱）

部分商业可以考虑在民族风情旅游景区附近安排设立，设立距离以不破坏民族风情村寨氛围为好。

以上几点建议是“旅途随记”作者的个人建议，如有不同意见，欢迎评论。

5. 旅游景区的商业模式

中南林业科技大学旅游学院的吴江洲在《旅游年票发行商的成本收益分析》一文中透露：当前，我国旅游年票经营模式可以由“政府主导，企业发行，景区参与，商户加盟。”这十六个字来概括。由于我国很多景点的经营和所有权尚属于国家，所以作为一种区域旅游目的地营销手段的旅游年票，政府在其中所起到的主导作用显得尤为重要。但由于政府毕竟是行政机构，对于旅游年票只能说是起到一个主导方向和协调矛盾的作用。将真正的发行工作交给有一定运作经验的企业来做，会更为适合。因为作为局外人的企业，可以运用其专业的方法，以很高的效率来运作旅游年票的发行工作。这便是企业运作发行的优势。

也就是说，旅游年票的大部分销售是分出去的，而作为主管部门只是起到整合旅游景区资源的作用，拿陕西来说，陕西旅游年票的主管单位是"陕西旅游年票发行办公室"，按照公开报道显示，锦绣江山全国旅游年票已连续发行十年，经所有年票景区联合授权，由各地� �立的年票办公室经办，是一项政府主导、景区让利、百姓受惠的民心工程。

但实际上，民心工程也有可能实现盈利的，年票销售的直接收入自然是最直观的，但是要记住，年票也是有成本的，即：只要用户到达景区，使用年票免票，年票办就要支付给旅游景区一定的费用，当然了，这个费用相比起景区门票的正常价格来，就要低得多了。不过，实际如何具体结算，或者到底是以单个用户结算，还是以达到一定数量以上的用户结算，就不得而知了。

那么，有人就会问了，那这样结算的话，旅游年票不是越卖越亏了嘛？

实际上，真正计算的话，去同一个景区的人越多，年票办给景区的结算就越多，成本就越高，如果所的用户都去了所有的景区的话，旅游年票这个事情是必亏无疑。

但是，办理过旅游年票的人，仔细想想，你买来的年票，一年当中真正使用的有几回？事实就是，你不可能一年当中逛遍800多家景区，即使经济允许，时间也不可能允许。

比如：一个省有10万人购买了旅游年票，按单价100元每人计算，总销售价格就是1000万元，那么其中：

有20%的人去了很多景区，这20%的人按成本计算是亏损的。人均亏200，就是400万元。

有20%的人去了几个景区，这20%的人按成本计算是持平的。盈亏平衡。

另外有50%的人只去了1,2个景区，这50%的人按成本计算是盈利的。人均成本50，就是250万元。

另外有10%的人一次也没用过年票，这10%的人按成本计算是盈利的。人均挣100，就是100万元。

总盈利：1000-400-250=350万元。

所以，虽然有40%的人用年票重复消费了，而且成本是亏的，但是，另外60%的人其实都是盈利的，从总账上来算，旅游年票是不太可能亏损的。

所以，关于“旅游年票盈利模式”结论就很明显了：

1、旅游年票沉默用户和不活跃用户占大多数，给景区的结算成本实际上是很低的。

2、少部分受欢迎的景区承担了绝大部分路远、不太受欢迎景区的接待量，当接待量到达一定数量的时候，也等于是享受了超值的团购价，这也就间接降低了整体的成本。

3、用户基数达到一定量级的时候，旅游年票是有可能给参与景区带来庞大客流量的，如果全中国人人一张旅游年票，估计每个旅游景区都要被挤爆了。

当然，以上都是笔者个人的分析和想象，应该说，旅游年票是一个相当惠民的项目，也是非常超值的。如果有更详细数据的朋友也欢迎共同探讨。

而同类的自驾游护照、自由行旅游护照，还是和旅游年票的模式类似，要不然，为什么问到护照激活率的时候，主办方都是三缄其口？因为，这是背后的生意规律啊，即使他知道了也不会告诉你。就和你办了自家小区健身会所的健身卡一样，有的人办了一次都没去，自己肯定是亏了，有的人天天去，商家自然是亏了，商家都在赌这个激活比例或多或少而已。

如果能够实现大数据的管理，和旅游景区一起建立用户数据的分析系统，有针对性地开发旅游景区的需求，毕竟，旅游景区需要人气，游客需要实惠，两者的需求都满足了，相信，旅游年票会带来更大的价值，也会让用户的体验更好。

本文原创作者：我不是博客（微信：noblog）

6. 旅游商业的特点与类型

　　旅游业，国际上称为旅游产业，是凭借旅游资源和设施，专门或者主要从事招徕、接待游客、为其提供交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱等六个环节的综合性行业。旅游业务要有三部分构成：旅游业、交通客运业和以饭店为代表的住宿业。他们是旅游业的三大支柱� ��　　旅游业是以旅游资源为凭借、以旅游设施为条件，向旅游者提供旅行游览服务的行业。又称无烟工业、无形贸易。　　狭义的旅游业，在中国主要指旅行社、旅游饭店、旅游车船公司以及专门从事旅游商品买卖的旅游商业等行业。广义的旅游业，除专门从事旅游业务的部门以外，还包括与旅游相关的各行各业。旅行游览活动作为一种新型的高级的社会消费形式，往往是把物质生活消费和文化生活消费有机地结合起来的。

7. 旅游景区的商业化及其影响

感谢提问者的精心提问，感谢头条官方的信任，邀请小编回答这个热点的问题！小编先抛砖，目的是引各位的玉，欢迎各位也热心作答！

小编自小以来喜欢看书，喜欢研究研究古今中外的文化，尤其是各种杂七杂八的书籍，所以对于旅游文化还是有一点点的研究，当然比起那些专业研究的朋友水平低多了，所以对于旅游业对当地文化带来的坏处都有什么？

小编以前思考的时候也有不少心得，下面小编给大家说说，分享分享心得：

在一定程度上，它破坏了当地的文化。例如，有一种伪民俗现象。简单地说，为了与旅游业合作，会使用许多民间商业词汇，如傩戏。最初只有在特殊的节日举行特殊的仪式。现在，为了迎合游客的需求，一些景区开发了这个节目，每天都有演出，已经失去了原来的意义。

它在一定程度上影响着旅游地人们的生活。甚至还有旅游民族。旅游民族是当地人从旅游资源中获取市场资源的现象。比如，在云南的一个山村，由于旅游业的发展，原本应该过着男耕女织生活的当地少数民族开始改变行为，不再务农，而是为游客服务，比如提供照相服务。总之，它们已经成为旅游业发展的附属品，并不是旅游业发展所依赖的主体。

对于物质文化：在某种程度上，旅游可以疏远物质文化。旅游者将自己或民族的文化带入旅游目的地，从而影响当地文化。当地居民可能会盲目地认为外国文化是好的。盲目学习只会冲淡自己民族文化的特点，导致体育文化的异化，使不同民族或国家的文化发展不再独特。

制度文化：旅游业的发展在一定程度上会导致制度文化的破坏。由于旅游者文化素养和素质参差不齐，旅游者在前往某一目的地旅游时，可能会做出一些高雅的行为，破坏当地的风俗习惯，或破坏当地的物质文化遗产，给当地旅游资源造成重大损失，不利于旅游业的发展。二是旅游目的地的本土文化受到外来文化的影响。当地文化可能发生重大变化，不利于文化特色的保存和传承。

对于行为文化：旅游行为将外来文化带到旅游目的地。这种文化传播形式有其利弊。一种文化的到来可能会影响到当地居民的审美情趣和世界观，这种意识会影响到旅游目的地居民的行为。负面影响也会导致行为文化的破坏。例如，旅游者带来了自己或民族的文化，对旅游目的地的传统文化产生了影响。当地居民盲目地相信外国文是“好”的，不加区别地盲目接受。他们盲目模仿旅游者的生活方式，接受旅游者的价值观、人生观和道德观。因此，他们的民族文化逐渐被外来文化所同化。旅游目的地居民，特别是青少年，在生活方式上盲目模仿外国游客，特别是在发达国家和发达地区，逐渐改变消极的思想和行为。他们开始对自己的传统生活方式感到不满。他们先是被动地模仿自己的衣着、娱乐，然后发展自觉的追求，增加了赌博、卖淫、投机倒把、贪污贿赂、走私走私等犯罪和不良社会现象的数量，影响了社会秩序的稳定。由于旅游是一种商业营销，随着旅游业发展� ��深入和经济利益的影响，旅游目的地的商业意识太强，会导致旅游目的地的风俗习惯、生活方式遭到破坏，文化的真实性受到极大破坏。

对于心理文化：心理文化是社会意识活动中孕育出来的人的价值观、审美情趣、思维方式等主观因素。心理文化的负面影响可以分为两个方面。一方面，对于旅游目的地居民而言，外来文化的冲突可能导致旅游目的地居民心态的变化。另一方面，对于旅游者来说，接受和体验另一种文化也会对他们自身的价值观产生一定的影响。受商业化的影响，当地居民在参与旅游时可能会更加关注经济利益，从而导致居民心态和文化的改变，整个地区的旅游业将向商业化方向发展。如果旅游景点过于商业化，旅游景点就会失去吸引力，旅游体验就会下降。下降也是意料之中的。

以上就是小编对于旅游业对当地文化带来的坏处都有什么？这个热点问题的的一些简单的看法，有不同的想法和不同的意见的小伙伴欢迎下方留言，请不吝赐教，小编感激不尽，必定予以回复，谢谢各位阅读！

8. 旅游景点商业化是什么意思

限制旅游景点从业人员的规模和地点。对宰客黑导游等现象进行严厉打击。派出巡逻队在旅游景点那儿进行不间断的巡逻检查。

9. 旅游景区的商业业态

　　从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。　　商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。　　尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。　　1、 按照开发形式进行分类　　（1）、商业街商铺　　商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。　　商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。　　与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。　　（2）、市场类商铺　　在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。　　市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。　　（3）、社区商铺　　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。　　社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。　　（4）、住宅底层商铺 　　住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。　　住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。　　（5）、百货商场、购物中心商铺　　百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。　　（6）、商务楼、写字楼商铺　　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。　　（7）、交通设施商铺　　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。　　以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。　　2、按照投资价值分类　　商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3 倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。　　鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。　　（1）、“都市型”商铺--绩优股　　“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，“都市型”商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：“都市型”商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将“都市型”商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。　　“都市型”商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于“绩优股”商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！　　“都市型”商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。　　（2）、“社区型”商铺--潜力股　　“社区型”商铺和我们上一部分谈到的“社区型”商铺属于同样的概念，之所以称之为“潜力股”原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良 好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。　　需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。　　关于商铺投资价值的掌控问题，本书将在后面的章节进行专门介绍。　　（3）、“便利型”商铺--冷门小盘股　　“便利型”商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为“便利型”商铺是因为其所经营的商品均属于“便利”类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。　　“便利型”商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事“便利型”商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。　　“便利型”商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的“小盘股”特点。正所谓船的好掉头！　　之所以用“冷门”来形容“便利型”商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。　　（4）、专业街市商铺--高科技股　　专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。　　比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺“高科技股”。　　（5）、其他商铺-“一般股票”　　其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为 “一般股票”，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。　　从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的“绩优股”。　　从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在� ��区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从“一般股票”转变成“绩优股”。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。　　3、按照商铺的位置形式分类　　按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。　　铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。　　（1）、唯一性差异　　铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。　　（2）、商业业种业态局限性差异　　铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。　　（3）、营业时间差异　　铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。　　（4）、行业规划调整风险差异　　铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。　　（5）、物业运行费用差异　　对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。　　（6）、物业出租选择范围差异　　相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。　　（7）、投资风险差异　　时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了“钱” 途，尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着“一铺养三代”的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入“一铺套三代”的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。　　另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。　　（8）、炒作难易程度差异　　铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被“复制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。

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