谁能通俗解释下房价也没降,巨有钱的恒大怎么

我这样来举个简单的例子来回答,可能就比较通俗了。

我们假设其只有一个项目,放大杠杆10倍来借款买地建房,把地买下来后三年后再开发并完全卖出,售价是成本的2倍,建设的税收40%,年分红80%,分红的税收20%(由股东自己承担),贷款利息10%。

第一轮这样的操作:

我们可以看到,开发商只需要用100亿的资金,三年分完红都还余96亿的未分完的利润,除了给股东分了红以外,自己的净资产还翻倍了。资金结余更是1196亿元,还款1000亿完全没问题。

接着来的就是第二轮:

第二轮下来,开发商仍然是三年再赚一倍,跟第一轮没有太大的区别,资金结余2392亿,还贷款2000亿,仍然是没有任何问题的。

那么我们买房花的钱,去哪儿了,差不多是这些地方:

但是现在的情况是因为各种原因,房子不好卖了,于是第二轮就变成这样了:

一半的房子卖掉了,另一半形成“存货”,存货是以成本列入的。收入减少一半,税收和分红都相应减少了,虽然未分配利润还有60亿,但资金结余只有1160亿了,钱在哪里去了,存货里去了。

也就是变现出现了困难,这样1160亿就还不起2000亿的贷款了。就算不分红240亿,也是还不起贷款2000亿的。

此时我们买房花的钱,去了这些地方:

所以说恒大们要打折卖房来还债,就是要把存货加速变现,如果变现得比较快,不至于利息支出增长得太多,那么还是还得起贷款的。

比如打七折销售的情况如下:

七折之下,虽然未分配的利润减少,股东分红也减少,税收也减少,但是只要把房子卖掉,还贷仍然是没有压力的。

甚至于打六折都可以:

打六折以后,买地建设和利息支出已经超过收入了,也就是毛利都为负了,房地产公司也要巨额亏损,当然也就无法分红之类的了,但是仍然还是可以还得起贷款的。

而此时购房者的房款去向如下:

所以说不让打折就是彻底封死了开发商们的退路;不让打折,还不让续贷,更是让他们几乎就没法动弹了。

这就是高毛利之下,可以放大杠杆,虽然金融资本等赚了更多的钱,但开发商和开发商的股东们按其投入的资本也赚了更多的钱。但是就怕政策和市场起变化。政策(限购、限贷)或市场(毛利下降)一变,他们的这个分食购房者的游戏就会玩不下去的。

通俗是通俗了,但严谨性肯定下降,上面的数据仅供理解之用,不是真实数据,请读者不要较真,说明中也把一些细节给简化掉了,也请知悉。

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