关于农村宅基地使用权，可不可以从私人手上用以租代购的方法把那些废弃无人居住的房子盘活？

导读：关于农村宅基地使用权，可不可以从私人手上用以租代购的方法把那些废弃无人居住的房子盘活？ 农村耕地变成能盖房的宅基地，怎样做才算合法？

农村宅基地使用权能不能以租代购，其实质主要是一个法律问题，确切的讲，是三农领域当中的一个法律问题！

因为农村宅基地的使用权是《土地法》和《农村土地管理条例》当中最先规定的一个概念。，它是围绕农村的宅基地的性质和用途，使用，管理等问题专门进行规定的两部农村土地方面最基本的法律。

根据以上两部法律的规定，农村宅基地是农村集体组织分配给本集体成员，用于居住生活的基本房产，是最基本的生活保障之一。因此，农村宅基地按照以上法律的规定，只能在本集体经济组织成员内部进行有条件的流转转租，而不允许出售给本集体经济组织以外的成员的。

法律明确规定了，农村宅基地使用权不能出售给村集体组织以外的人，但是并没有明确规定不能出租给村集体组织以外的人。同时根据《合同法》关于租赁合同的规定，农村宅基地使用权可以出租给村集体组织以外的成员，只要不是从事商业盈利行为，而是用于生活居住，那么，这种出租行为一般都是受法律保护的。

另外，国家在政策层面目前也有逐步放松的迹象，2018年7月，国务院发文，在全国范围内开展农村宅基地使用权进行商业化经营的探索和试点。这从房产领域的角度来看，也是国家盘活农村大量废弃的宅家地的使用权，充分发挥农村土地价值的试点，大幅提升农民的收入和生活水准的一大有力措施：同时，这一举措，对于抑制当前全国各地房地产火热的局面也有积极的意义！

关于农村宅基地使用权，可不可以从私人手上用以租代购的方法把那些废弃无人居住的房子盘活？关于这个问题，我个人认为其想法确实不错，但是实际操作起来有点困难。

首先，农村宅基地的使用权不允许用“以租代购”的方式利用，而且还是以盈利为目的利用。虽然农村宅基地的使用权不但可以出租给村集体之内的成员，还可以出租给村集体之外的成员，但是只能是以生活为目的的出租。另外，出租来的房屋都是废弃好长时间的房屋，如果再重新利用就得很大的资金投入，有的房屋还得翻建或者改建，这就不仅仅是资金问题，还有能不能建的问题。

再者说，自从土地确权政策实施以后，农村长时间闲置的宅基地及以上建筑物，就会被拆除其房屋，收回其宅基地归为村集体所有。所以说，农村以后闲置的宅基地以及房屋会很少，这就实现不了将废弃无人居住的房屋盘活的事情。

农村耕地变成能盖房的宅基地，怎样做才算合法？

这是一个政策性的问题，农村的耕地变成能盖房的宅基地，怎样才能算合法？

我告诉你，耕地本来就是长粮食的土地，集体把耕地承包或确权给农民不是叫你用来盖房或其他非长粮食的其他用途，更不好破坏土地的其它用途，

你要想取得盖房变为宅基地，从正规渠道办的话，一是，找一块另星地具报告申请上级批准，土管所，建管所，政府等批准为好。二是，你要有户籍在所在村组，三是，你要有确权后的承包地，四是，人圆，五是，不想从前门进，后门自己想法开，凭你的本领办理。

在大田里肯定不准你盖房的，盖房还耍在规划区里方可，目前要想把耕地变为宅基地是不能的，在我地区是这样，不知全国其他地区，农村是怎样的政策。不见不怪。

农村耕地主是由基本农田和一般农地组成，要想将耕地变成宅基地，首先就要调整成集体建设用地。基本农田是土地用途管制的重点，很难调整成集体建设用� �，即使能调整也是在土地利用规划时在有建设用地指标的情况下针对特殊情况作零星调整，就普通群众而言可能性极小。

一般农地要调整成集体建设用地相对较容易，但需报所在地的市级政府批准农转用手续。

已将土地作用调整成集体建设用地后，要做宅基地使用，还需当事人按程序报批。

这是曾从事过国土及宅基地审批工作的笔者，结合现行政策和工作实际给出的答案。下面，就简要说说相关情况。

一，严格的土地用途管制：用作宅基地的土地须为集体建设用地。这是严格的土地作用管制政策所决定的，就是说耕地中的无论是基本农田，还是一般耕地都不能直接用作宅基地，要申请作宅基地的土地用途必须为集体建设用地。也可以理解为打酱油的钱不能用来买醋，若非要调整用途，需按程序报批同意后才行。

二、基本农田是高压线：难以调整为集体建设用地，无法变成宅基地。就普通群众建房申请宅基地而言，若所准备作宅基地的地块是基本农田，根本就无法继续进行下面的申报步骤了，因为基本农田是高压线，是重点管制的对象。

若是地质灾害搬迁户及D级危房改造迁建户，当地出台单独的政策才有可能将建房所需的土地由基本农田变成集体建设用地，但也存在当地不出台这一单独政策的可能性，主要还是土规调整极其困难。

三、一般农地有一定的余地：只要能先完成土地农转用，就可申请作宅基地。但将一般农地办理农转用手续也是一件比较烦琐的事，工作量较大，还可能有相应的限制条件，且办理的时间没有半年是难以完成的。更为关键的是，就是一个地方的土地中一般农地总量还是比较少，要找出来并办理好农转用手续还是比较困难。

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