关于支持山地景观民宿建设的用地政策？

导读：关于支持山地景观民宿建设的用地政策？ 谈如何利用山地优势，搞好城镇规划

民宿属于经营性项目，本当只使用经营性用地，但在现行的土地类型划分模式下，仍有一些可变通的方式。在乡村搞民宿，原则上，在现有民房或公房基础上改造利用即可。但也有些野奢类的民宿，可以伺机另起炉灶实施开发，这就要考量有哪些土地可以搞建设或临建。

1、集体经营性建设用地

农村集体建设经营性用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。

民宿投资者可通过直接投资或地区招商引资方式介入，企业单位、个人等与农村集体共同创办、联营联建等方式企业开发使用农村集体建设用地。缺点是法律保障力度不够大，可能面对信用风险等。

2、乡村闲置公共公益设施用地（旧学校、祠堂、林场场、老旧厂房等）

闲置公共公益设施用地主要分为三类：第一类是农作季节性闲置。主要包括：土地、老房子、生产管理用房、农村公共活动场所；第二类是产业和公益设施闲置，主要包括：衰落或退出后的厂房、乡镇及学校撤并后的校舍、废弃的水电站等设施；第三类是政策限制闲置，主要包括如关停的厂房、被清退的畜牧水产养殖场等。

此类模式开发中的闲置公共公益设设施往往属于国有，权属单一，在开发的合法合规性有保障。这类资源往往本身带有鲜明的历史风味，可改造为独居艺术风格的民宿或民宿集群

缺点：由于开发体量较大，改造成本较高，且可能涉及员工安置问题，对于开发商的资金实力要求较高。

3、普通农用地

普通农用地指直接用于农牧业生产的土地,包括耕地、园地、林地牧草地及其他农用地。

通过土地流转、承租、转让、抵押等方式获得普通农用地的经营权或使用权之后，可使用不改变周边环境，不硬化地面条件下的建设方式（如木屋，树屋，房车，集装箱，帐篷，全玻璃框架、生态材料等临时建筑形式）

缺点：政策不明晰，政策持续性难以保证。

4、空心村、农户自有住宅、闲置民房及宅基地

“自有居住用房用于民宿经营”是经营民宿的通用模式，目前国家政策并未禁止此类用地建设民宿。

可以通过空心村改造，租用农户住宅改建、联建方式，可改造成民宿，也可用作休闲度假区配套，北京山里寒舍、杭州法云古村，安缦法云酒店等均为此模式。需注意，此模式下开发过程中民宿主应尽可能与本地村小组、村集体进行合作，以规避不必要的风险。

缺点：需与村民打交道，交易对手构成复杂。

5、国有未利用土地、集体四荒地

国有未利用土地是指土地权属性质为国家所有且尚未利用或难以利用的土地，包括其他草地、河流水面、湖泊水面、沿海滩涂、内陆滩涂、冰川及永久积雪、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地等地类。农民农民集体经济组织所有的“四荒地”指为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。

国有未利用土地未规划其用途，但是目前政策鼓励和支持将未利用地用于开展乡村旅游，“四荒地”是农村较丰富的土地资源，可通过使用权承包、租赁或拍卖等方式取得。

建设模式：可以用建设休闲农业配套，可参考农村集体经营性建设用地、普通农用地建设模式打造民宿酒店。

6、一般耕地、果园等其他来源用地

一般耕地是指主要用于种植小麦、水稻、玉米、蔬菜等农作物并经常进行耕耘的土地。

这类土地不能用于建设永久性建筑，但比基本农田的保护程度要低一� ��，可以用于民宿的景观、养殖、停车场等一类配套的项目，可以产业园、种养殖园办公用房、管理人员宿舍、科研仓储用房名义建设。

7、点状供地

点状供地是近年来在国家乡村振兴中重点提到的土地获取方式，点状是相对于原来的片状而言。核心思路是按照建筑物和构筑物占地面积进行点状供地，按照建多少，转多少，增多少的原则，点状报批，按规划用地的用途，灵活使用。

点状供地是将项目用地区分为永久性建设用地和生态保留用地，其中永久性建设用地建多少供多少，剩余部分可只征不转，按租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。通俗点说，就是在一大片土地上，用多少土地指标，算多少容积率，通过散点或者带状供给建筑用地，而其他周边土地可以通过租赁的方式获得。

该模式为乡村民宿用地发展提供了新的思路和探索，优点是用地效率高。浙江德清莫干山裸心堡项目采取“点状供地、垂直开发”的方式，将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地，仅新增建设用地12亩，其余多数建筑是租用当地农房改造而成，园区内的200多亩山林，从村民手中流转，保持原貌，大大节约了用地指标。

使用点状供地对民宿投资方的运营能力要求较高。

此外，利用乡村宅基地或土地开发民宿，需全面调查研判后方可投资，要考虑交易方、用地年限、土地红线、土地规模、村民利益等一系列因素，一着不慎可能前功尽弃。

谈如何利用山地优势，搞好城镇规划

【摘要】：凭祥是个山地多平地相对少的边陲重镇，山青水秀，山上的自然植被资源丰富，有着独特的地理优势，如何少占良田好土，更多、更好地将目前未能充分利用的山地转化为建设用地，探索出一条山地城镇的开发模式，营造高质量而又有区别于一般平地城镇的居住环境，是当今建筑行业长期面对而又充满现实意义的课题，也是山地城镇建设未来发展的必然趋势。尽管开发山地的城镇比起平地来说有诸多不利，但山地具有保护耕地、合理利用资源、保护生态、以及创造空间景观等优势条件，对未来可持续发展具有重要的意义。现就如何能正确把握规划设计原则，依山布局建筑群体，顺应地形规划道路系统，有效提高土地利用率等几方面探讨山地城镇的规划。

【关键词】：山地优势景观体系城镇规划

一、正确把握规划设计原则依山布局建筑群体。

凭祥的山地地形的生态性十分突出，在规划布局中应考虑受地形环境及绿化植被的影响，规划设计中应充分利用山地多层次的地形特点，立足于当地的自然条件和文化背影，从文化内涵的深度和广度去综合挖掘、提炼当地的人文资源，在综合分析山地城镇的自然因素，空间结构以及社会文化等意识形态的基础上，注重整体与综合，使之与自然环境有机结合，创造出具有浓厚的地方传统文化特色。其次，山地城镇的结构布局要顺应地形，从山地的地形特征出发，以沟、谷等地貌特征为界，将用地分为不同的小区来形成山地城镇的住区结构，并依据不同的地表及内容设置不同的规模组团，各组团内部尽量分别配置具有独立风格的公共空间，使各组团人住户都能方便地享受到邻里交往的乐趣。同时，在同一组团结构中，结合不同地段的坡度起伏特征及地质条件，自由灵活进行布局：将层数相对较高的建筑布置在平缓的地带，而层数较低的建筑则布置在山坡地带，这样一来，不仅能减少较高层建筑的基础埋深、方便施工、也可以减轻较陡地带的交通负荷与停车负担。对坡度较大的地带，充分利用� ��在地形的具体条件，进一步采用错层、跃层、筑台、爬坡、吊脚、架空等多种设计手法设计建筑群体，并考虑节能节地的原则，设计地下、半地下的建筑，利用地下建筑屋顶布置庭院绿化或活动场所，让建筑与原有自然地形紧密结合、融为一体。

二、山地城镇的道路系统应顺地形。

由于地形复杂，高差比平原地形大得多，规划中要要顺应原有地形地势的起伏变化，依山就势布置道路系统：主干道不必太宽，在满足消防通道的坡度、宽度及转弯半径等方面要求的同时保证车流顺畅就可以了，次干道则结合地形及建筑群组能自由灵活布置即可，尽量完善、利用原有路网基础，以减少对原有环境的破坏，使土方工程量达到最小。山地城镇曲折婉蜒的道路，既是交通的动脉，又可以开成不断延伸的观景线，使视线走廊层层谈化又串联一体，结合绿化，可展现多种类型的景色：婉蜒的街道空间，以建筑为模块，在空间上相互穿插，表现出空间的直观渗透性，沿着山地城镇的道路前行，那有曲有直的街道依次展开，使空间有抑有畅，前后左右景观序列产生步移景异的效果，那尺度宜人、错落有致的建筑立面，使步行其中的人们在浏览路两旁店铺的同时，还欣赏到美丽、富有节奏的街景而倍感舒适和亲切，是平地城镇所不可比拟的。

三、有效提高土地利用率。

山地城镇生态环境良好，但由于受到自然条件的制约，土地利用率普遍比平地城镇的低，其建设用地少而且复杂，规划中应综合考虑道路、坡度、坡向地质、植被、沟谷以及现状建设条件等因表，结合地形、地貌的特征，对其进行充分挖掘，最大限度地集约化利用山地的可建设用地、现状绿化及自然影观潜力，积极探索用足用活土地使用方面的政策，有效提高土地利用率，促进山地城镇的升值。

如今，经国务院秕复中国边境综合保税区已落户在凭祥，规划控制面积为8.5平方公里，其中：30％的建设用地为山地地形，要充分利用土地资源，发挥其地形特点和生态环境，结合凭祥的地理优势，建设一个具有边境特色的口岸城市。

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