返租的酒店式公寓可以买吗？

酒店式公寓等商业地产无疑是投资一大热门，其中酒店式公寓则成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。可随着时间的推移，酒店式公寓的一些弊端也渐渐显现出来：投资回报逐渐走低、经营状况不甚理想、房屋使用方式受限。

在目前的投资环境中，酒店式公寓已经不再是香饽饽，甚至有点过于泛滥了，酒店式公寓购买后必定要采用返租的形式才能获得投资回报，如果没有市场的承接力，一切都是枉然。现在时下越来越多的酒店式公寓对于市场来说已经是供过于求，看看酒店套房的价格就可以知道一二，对于酒店式公寓更加残酷，现在普通上班族都能住得起的酒店公寓，其回报率就可想而知了，5%？也许连 3%都无法达到，其中还除去了风险。

一：比较拥挤狭促

酒店式公寓，由于户型较小，所以进到楼层里以后，肯定会发现每一层有好多户，真的很像酒店，视觉上比较拥挤狭促。而且，很多酒店式公寓都是商住两用的，你们的小家，被很多公司所包围，来来往往的人很多，这也是挺煞风景的一件事。

二：户型通常不是太好

酒店式公寓的户型可选择空间一般较小，朝南的户型肯定是一开始就被抢光了。就算是选了东西朝向的，你很可能会发现，你的房子居然没有阳台。这是很多酒店式公寓会有的问题，没有办法，为了整栋大楼的外观，酒店式公寓一般都是没有阳台的。想经常晾晒被子，种些花花草草吗?恐怕是没机会了这是酒店式公寓天生无法避免的问题，这些涉及户型的缺陷可能会给我们的生活带来不少不便。

三：物业、水电和使用年限

酒店式公寓的物业管理费通常都比较高，如果是商住两用的房子，水电费可能是要收取商用的标准，这也是一笔不小的费用。由于酒店式公寓的经营相当非常复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。另外，开发商缺乏此类产品开发经验，却坚持自己经营，也会为交房后的矛盾留下隐患。

四：得房率低

多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。

最后必须注意的是，酒店式公寓面积小，总价容易控制。和其他商铺住宅等投资品相比，酒店式公寓的投资额度确实相对较低。但因为物业性质不同，70年产权的物业可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。可是，因为这类物业属于住宅，就不能开展经营。如果开发商提出为你开展“保值经营”的话，必定是假话。公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司的，不能将客房分割出售给个人。

五、售后包租，海市蜃楼，暗藏风险

关于商业地产的售后包租和返本销售“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”……当这些充满诱惑力的字眼充斥着投资人的眼球时，会有多少人是不动心的呢？为了加快资金回笼速度、为滚动开发提供资金，“售后包租”和“返本销售”就成为了很多房地产开发商融资的法宝。

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