策划找魂，规划创意，文旅地产如何炼成？

谢邀。

这个问题算是找对人了，不过，要说“文旅地产”如何炼成，这个话题确实有点大，仅靠短短的一篇文章很难说的清楚，确切地说，一个文旅地产要运作成功，是一个系统工程，涉及到的方面实在多，关键在于“整合”两个字。

题主所说的“策划找魂”、“规划创意”都没有错，可见也是一个内行人。但是，如果把“文旅地产”比作一个人，规划创意就好比人的外貌、穿着，灵魂则是赋予这个人脾气、性格和气质，仅有这些是不够的。再好的外表，再美的灵魂，如果不会与外界互动，都是白搭。如何互动？这就要动用“整合”的功力了。

一个文旅商业项目要取得成功，从股权架构开始就要有整合概念，然后到选址报建、规划建设、销售招商、经营管理全过程，称之为项目的内部整合；把项目与外界对接，形成良性互动，从而转化为最佳的、长期化的商业价值，这是外部整合。而最核心的问题是——要做“同步整合”，不会同步整合，这几乎是所有失败项目的铁血教训。

如何做同步整合，真不是一般的难，这就是我前面说的，文旅地产要做的是“系统工程”，菜鸟就不用说了，就算是一些营销策划公司，也只能呵呵，一定要有高段位的能人，这种人真不多，全国都能数的过来。策划操盘，其实就像下围棋一样，能下围棋的人很多，水平从18级到1级，然后再从一段到九段，水平可谓差别巨大，文旅项目操盘，至少要八段以上高手才行。

为什么文旅项目这么难？主要有三个原因：第一，规模化。文旅项目的规模、体量都非常大，一般人很难驾驭；第二，“生远偏冷”，也就是说，项目基本都处于目标市场“不熟悉、路途远、地理偏僻、人流稀疏”的环境中，这是商业地产最难的课题。第三，长期性。一个文旅项目，能做到开业经营已经很不错了，如何能够保持长久兴盛不衰，这是难中之难，短期热闹多数人还有办法，长期兴盛却不是一般人能够把握，而人的喜新厌旧，以及文旅“生远偏冷”特点，决定了长盛不衰很难。

文旅地产如何炼成？这个“炼”字用的很好，的确，文旅项目从十月怀胎到出生成长、到最后能够成为养家糊口、乃至兴家旺业的“家庭支柱”，的确像炼狱般的过程，近年来，文旅项目横尸遍野，也可以感受到这种“炼”的痛楚。业界有一句话，都说住宅地产是小学生做的，商业地产才是大学生做的，那么文旅地产就该博士生去做。

文旅地产的最难处，在于人流量的制造，“人流量”三个字很简单，但最简单的就是最复杂的，就是这最简单的三个字，才是商业地产操盘的最高境界。这犹如练武功，由简到繁，再由繁到简，只有消化天下所有武功招式，最后才能一招制敌。独孤求败九招剑法破尽天下武功，不是因为他只会这九招，而是因为他集天下武功之大成，商业地产的“人流量”也是同样道理吧。

限于篇幅，就先瞎扯这么多了。最后总结一下：文旅地产的核心是文化积淀，文旅地产运作成功的关键在于爆发力，文旅地产长盛不衰的基础是与外界“同频”，文旅地产如何炼成，请谨记两个秘诀，一、同步整合；二、制造人流量。不管你处在哪个段位，就往这个目标努力，高手就这样炼成。个人意见，仅供参考。

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