2021势必迎来贴身肉搏的区域！主城房价之底是否再被击穿？

01

先来看一张图。

重点放在四环沿线。

向西，高新新城，带装修均价11500-12000，毛坯均价11000左右。

至于东四环外的白沙，毛坯均价也在13000左右。

向西的高新新城成了四环沿线上的价格洼地。以89㎡小三房为例，首付不到30万，月供3925元，基本上是郑州四环最低门槛。

过去的2020年，高新区以住宅198万㎡的成交量高居主城榜首。

这其中，高新新城也一定是出了力的。

再来看一张图。

这是农历开年，高新双湖科技城又要推出的一块住宅用地。

一路之隔就是保利和龙湖。

不可否认，2021年势必迎来肉搏之战的区域就在双湖科技城！

前两天，我们一路向西，穿过高新老城，再次实探四环外的高新，只不过，这次重点放在了双湖科技城南区。

老城科学大道城市界面，繁忙的科学大道是高新城人民通往市区的关键道路。

严格意义上，双湖科技城只包括两部分。其一，莲花街、翠柏路、河阳路、红松路、金盏街、河阳北路围合街区，其二，明珠路围合街区。

不少地块都有了主人。

图片来源网络，仅供参考。

地铁9号线穿过的金盏街为界，双湖科技城分南北两区。北区，开发较早，以华润、正商、美的、金辉等房企为主。去年5月，我们做过实探，8号线开工/均价1万1/高逼格规划，刚需天堂还是深坑？

这一次，我们将重点放在了南区。

相比较北区，南区占据天然优势。

1、 容积率更低，北区容积率一般在2.49-2.99，大多数产品地价不低，只好做高层+洋房高低配设计，居住纯粹度大打折扣。南区虽然也做了高低配，但容积率最高不超过2.49，甚至保利新地块容积率不超2。

2、整个双湖科技城 大部分水系都在南区，再加上公园、绿地，生态环境更宜居。

3、 南区多净地，更多的安置用地，三甲医院用地，五馆合一的文化用地，唯一的一所高中用地，大型商业用地都集中在北区，北区人口数量、流动性、复杂程度都要大于南区。

当然，不黑不吹，南区目前开发成熟度比不上北区。

开车在金盏街以南逛， 白纸、空旷、待开发是南区给我的第一印象。但有两个细节，我必须说一下，整个高新区对双湖科技城还是相当重视的。

其一，虽然片区内断头路不少，但能通行的道路红绿灯系统都正常，路况干净，整洁，随处可见清扫车、环卫工、洒水车。

其二，这个片区是有公共交通的，不只是临近科学大道的区域，还有区域内的小路，连通地铁站。

双湖区域的南北主干道，创新大道，路况不错。

双湖南片区中海万锦熙岸，片区最早交付项目，目前余144㎡洋房在售，价格接近16000。

龙湖天境售楼部附近的公交站。S开头的公交车，可连通地铁站。

区域现状，大量的待开发用地。

红绿灯都是正常运行的。

路两侧的绿化还有待呈现。

区域内有不少断头路，有待连接，如图是绿梅街。

三甲医院，郑州中心医院双湖院区，规划150亩，1500个床位。

双湖科技城中央公园，面积很大，整体还处于未修葺阶段。冬天里，显得有点儿落寞。

沿创新大道拐上莲花街，区域才热闹起来。

排队穿过莲花街西四环，再度回到城市里的熙熙攘攘。

这就是区域现状。

1、 区域住宅用地所剩不多，不超10块。但目前推盘量并不小，高新区还需要更多的人口流入，这取决于后续科创的发力，产业的引进。

2、盯紧金盏街，不仅有地铁布局，沿线两侧规划打造超过20万方的滨水商业。这会是一条集金融办公、创客园区、商业中心的片区发展主轴。

3、 约6平方公里的小微城市，教育、医疗、商业、办公、行政、公园都能在3公里内实现，已属难得。

4、 湖心岛、五馆合一、郑州中心医院、中央公园、外语中学附属小学等配套都是待呈现状态。

双湖科技城还需要更多的时间，但，所幸，核心区不大。

02

说回楼盘上。

目前南区，除开中海万锦熙岸有部分洋房在售，均价接近16000。片区内还有两大新盘，其一，龙湖地产在高新区的第二个项目龙湖天境，其二，保利在高新区的又一项目保利和光屿湖。

龙湖天境，天字系，龙湖的TOP系列产品，全国第五个天境。

保利和光屿湖，和光系，首次入郑，同样是保利的高端改善系。

差不多的位置，都是洋房+高层，都是高端产品系，选谁？

先看小区位，还得拿出这张图。

龙湖天境：

优势：

位于区域两条主干道交会处，规划有地铁9号线地铁站，地铁建成后，标准的地铁盘。

向东一路之隔就是中央公园，面积大，建成后相当于业主的后花园。南侧规划有小学。

东北方向是区域规划的集中商业，便利生活。

劣势：

北面邻片区唯一三甲医院，150亩，床位1500张，落成后周边人流量大，或影响交通。

地铁9号线未获批，目前双湖还要依赖2024年通车的8号线。龙湖距科学大道2.5公里。

周边处于规划阶段，无其他楼盘，无法抱团取暖。

保利和光屿湖：

优势：

位于创新大道东侧，更靠南，更靠近科学大道。

双公园天健湖和杜寨遗址公园，均已落成。

部分房源站在阳台可看到湖景。

距在建地铁8号线最近站点2.6公里，不算地铁盘，但后期借助公交、小蓝车可实现连通。距离规划中的9号线不到900米左右。

紧邻最早交付的中海。

东侧有小学和中学，均为高新区管委会牵头建设，外语特色，起点不低。

劣势：

创新大道西侧，一路之隔是片区的公交车枢纽场站，有利有弊吧。

小结：从区域规划来看 ，C位应该就是龙湖天境所处位置，但正因为C位，周边太过嘈杂。如果想亲水，站在阳台远眺湖景，可选保利。

再看产品规划。

龙湖天境：

但从产品系上来说，龙湖在郑州的产品规划都不错，就看交付结果了。

容积率2.49（包含公寓），12栋洋房（8-9层），3栋高层，3栋公寓，1栋配套用房。和 景粼玖序一样，仍旧规划有公寓。把效果图放大，最北面就是3栋公寓，底部有商业，或影响高层低楼层业主居住舒适度。

高层2T4，户型全都是3房，99㎡，115㎡，洋房1T2,116㎡和143㎡，143㎡为洋房主力户型，整体偏改善定位。

龙湖一贯主打景观，天境 规划三重归家礼序+双轴六园八景+三大定制主题空间（深海奇缘海底乐园+全龄架空层泛会所+650米有氧环形跑道），还是有想法的。

单说目前售楼部的景观展现，天境和天钜项目上都大面积用了水景。我们这次去的时候天气太冷，售楼部示范区的水景关了。这是从网上搜到的天境水景，大家感受一下。

产品是不错，就看落地如何了。目前龙湖在郑州只有南龙湖的项目部分房源交付。

保利和光屿湖：

保利同样做的是高层+洋房的高低配。

高层基本上布局在创新大道沿线和社区最北位置，创新大道为后期片区主干道，或有些许噪声，但影响不大。

保利地块更大，容积率更低。

规划9栋20层高层、18栋7+1洋房、1栋幼儿园及1栋配套用房。和龙湖天境不一样的是，全部 精装交付。

高层3T6，洋房1T2，高层也全都是三房，90㎡，115㎡，120㎡，洋房更纯粹，标准层只有一个面积140㎡，有部分 底跃、顶跃针对改善人群。

保利和光屿湖此次的景观设计也相当有特色，在售楼部，光、影、声音三者结合，也有一番韵味（不好意思，没有拍到图片）。

小结：两者都将社区内最好的位置给了洋房产品。高层产品或多或少受到噪音、底商、公寓的影响。买龙湖，最好避开西北角房源，更嘈杂。买保利，也可选择靠东，靠南房源。

再看户型。

龙湖天境：

龙湖高层最小面积做了99㎡的三房两厅两卫，注意是两卫。个人挺喜欢这个设计的，并不常见。多一个卫生间多了方便，而且还是全明户型，朝南卧室都有飘窗，作为首套，空间绝对够用了。

洋房最小面积116㎡。总价低，是入住低密洋房的一个低门槛，总价160万左右。

相比较而言，143㎡洋房户型更舒适。

四开间朝南，南向均有阳台和飘窗。主卧套房设计。 打算看洋房的，还是推荐这个户型。

保利和光屿湖：

户型方面，保利的高层也全部为三房设计，洋房全部都是140㎡。 保利户型最大的特色就是赠送空间，每个户型都有赠送面积。

高层最小户型做到90㎡。三开间朝南，北向小房间赠送超过一半儿面积，可DIY卧室。但因为是阳台改造，后期窗户可能做不到其他卧室那么开阔，对采光、通风有些许影响。

阳台改房间，样板间如下：

作为精装交付，保利在精装样板间内展示了大量的收纳设计，还是挺有想法的。

玄关，附带穿衣镜，扶手。

玄关另一侧的收纳空间。

客厅的收纳。

洋房全都是140㎡户型，三开间朝南，客厅横厅设计，采光面挺大。横厅设计有一个弊端，喜欢的人很喜欢，不喜欢的人觉得特别别扭，个人很喜欢这个横厅设计，客厅视野特别开阔。洋房同样有赠送,但是即便加上赠送，140㎡的洋房户型北面卧室还是有点儿小，有点儿小遗憾。

小结：户型方面，高层方面，推荐龙湖的99㎡三房两卫户型，住的时间更长，也更舒适。同时也推荐保利的90㎡三房，赠送大半个卧室，对刚需来说，还是有吸引力的。洋房方面，看个人喜好。

龙湖天境目前已经开盘两次，首开效果不错，率先在南部片区吸收了一部分购房客户。保利做精装修交付，价格肯定要比龙湖贵，至于首开价格多少，暂不得知。有剧透，高层预计13000左右，洋房16000左右。

高新新城的客户有限，又遇上片区集中供应，两公里内有八个楼盘在推售，2021年，保利又加入战局，你选谁？

不论选谁，你必须要做的就是实地去周边走一走，转一转。

考虑：目前双湖的进度你是否能接受，你是否能等得上它的规划落地，如果可以，那就买？如果不行，那就换！

· END ·

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