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我想建一个集休闲、养老一体的果园到哪里可以

leaf • • 阅读 1960

理想很丰满，现实很骨干！

笔者曾做个不少类似于集“旅游度假、休闲娱乐、水上乐园、生态果园、养生养老、户外运动等一体”的这样的开发项目投资分析和规划策划。并且很多都是十分诱人，而且初期的租地和合作并不是十分困难。可是，往往在后期的运行过程中出现了很多难以预测到的问题和困难。

一般在一些农村可是租到一些价格相对合理的山地、林地或水体，而且也可以租到租期在30年的1万/亩的价格。投资1000亩也只有1000万的资金投入。

可是后续的问题来了！如何进行开发？住宅用地怎么办？养老用地怎么办？交通道路怎么办？投资收益如何达到平衡？

一系列问题会摆在面前。而且只要一件事情不能顺利完成，前面所有的投资就会变成沉没成本，只能被锁在其中，叫天天不应、 叫地地不灵！

其一，土地性质决定着未来建设用地是否可以落实。这不是一个人说了算。任何的一寸土地的开发都需要国土、规划部门的审核和落实，而且基本农田的红线绝不能碰。还要采用购地方式进行招拍挂。才最终可以拿到其中的很小（几亩或几十亩）开发权。

其二，资金来源的落实，这不是一个投入几亩地就可以实现的，需要合伙人进行合作投资，比原先的投入至少要放大10倍或数十倍。比如先前投资1000亩即1000万，后期的整个项目运行的总投资就要上亿元。而这类小项目的融资非常困难，在没有地方的大力支持下，估计融资需要自有资金进行抵押。这样也增加了投资运作的难度。

其三，往往很多项目并不是在宽敞的道路两边，而是需要百转千回才能见到柳暗花明。那么道路拓宽和改造就是一件十分困难和费钱的事。拓宽一条数公里的道路几百万又花进去了。而且，最难以处理的还是拓宽时占用居民田地的问题，甚至还出现了就是不让拓宽的例子。用钱才可能砸出来的路着实不容易。

其四，目前类似的开发项目非常多，而且还有一些大项目大开发商也在拓展这块领域。那么吸引人进来实现盈利也是一件头疼的事。很多项目看上去风风光光，可是一旦开业却是冷冷清清。收益赶不上最终一切全泡汤。

其五，当然，也有曲线救国的方案，不用国土、规划来批地。直接用集装箱来做临时性的项目运作。但这样也还是有一个问题，就是必须要通过项目的经营收益来得到回报，而不可以用房屋出售来快速回报。还有地方有时也会干预，并且集装箱类的改造毕竟还是档次要低不少。

对于这类投资笔者参与过不少，从大型的养老小镇规划、中型的旅游景点的休闲开发、候鸟式的全国多点布局高端养生项目、小型几百亩果园式的开发，以及用房车替代的度假圣地开发项目等。其中也不乏有钱大钱的，可是有不少经营不畅的。可最多的还是拓展不顺的。总之，投资这类项目要充分考虑分析，甚至建议跟一些具有成功案例的单位合作，这样才会避免掉入深渊。

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