“超级都会区”or“三湾三城”,青岛未来城市形
三湾三城正确,但有点急功近利。本来这几年人口增速就慢,外来人口还在减少,城区却越扩越大,搞一个又一个的中心,最后都搞成人口低密度区域,还如何彰显繁华?
纵观其他经济强市,都是核心区域饱和之后,给外界呈现出一种某个区域已繁荣到“无处安身”的程度以后再开辟新的中心,这样直接会迅速形成一个新的繁荣区域。而青岛近些年来不仅搞出一个接一个的新中心,就连大区域的规划都变成三部分。
这三湾三城以预期规模来看,至少要1000万人口来填充,然而青岛目前城区人口只有470万,年新增常住人口数量只有10万。这些所谓新城目前除了分流存量人口以外,还能有什么实际价值?
红岛当初被开发商炒作到恨不得已经是市中心,但是后来呢?现在又交还城阳区管理了,几条规划信息就把刚开始打地基的楼盘炒到比黄岛还贵,这既没配套也没就业资源的区域,还卖那么贵,到底是想不想让外地人来?
东西海岸联动,融为一城。未来随着第二条海底隧道的修建,黄岛与主城的互动会更加频繁。沿海岸线充分开发之后,完全能够把东西海岸的边缘地带开发成大型综合区,而不一定要建设在陆域中心区域。
青岛不该再以遍地开花的模式去定位了。集中繁荣逐步扩散才是稳步发展之道。外地人对青岛的评价就是感觉人少,所以搞太多中心和新城,不断分流人口只会让现有的商业区显得更加冷清。
看看起此彼伏的商场就知道了,建一批新的就要倒一批旧的,看看其他大城市,哪座城市没几个老字号的人气商场?再看看中山路、台东这些老青岛商业文化发源地现在什么样?完全靠游客和低端消费在支撑了。一味求新,哪还有沉淀?哪还有拥趸?
五四广场如此繁华之地,金融、商业、旅游、客流都是全省之最,连一个百丽广场都撑不起来。海信广场建成后,百丽迅速萧条,阳光百货倒闭。万象城建成后,百丽名存实亡,银座、麦凯乐人气骤降,万达客流衰减,大融城喧嚣不再。试想如此繁华之区域都无法同时支撑几个商业体。其他区块所谓的中心除了住宅群属性以外,有什么实际中心价值?多建几个小区,新修几条路,然后把一个区块的人口挖到另一个区块就成中心了?吸引不到大规模外来人口,一切都是内耗。
不到500万人口就去推三城模式的话,上海是不是得分成十五城?
以市民角度说点建议。1、打造出两个高度繁荣的区块,影响力就像西单、南京路、解放碑、新街口这种水平,重磅规划重塑中山路、台东等老字号商圈,其沿线小路开发纯步行街。
2、明确提升薪资水平;
3、严打拉客宰客行为,设立举报奖励机制,欺客宰客一律吊销营业执照;
4、大力建设冬季旅游项目,比如在主城区找一个适合开发大型综合室内游乐场所的场地,多场馆模式,集住宿、餐饮、娱乐为一体的度假式超级综合体,容积率5万人级别。
5、团岛和薛家岛开通通勤客轮航线、观光航线,打造明星轮渡站,让乘船成为每一个来青旅游的人都想尝试的项目;
6、继续把主城区作为人口填充的主要区域,非生产类企业优先在主城区注册,等到主城区人口密度达到现在1.5倍时再引流填充新城。
深圳的南山区,十几年前海景别墅都没人住,现在却是深圳最高均价的区,而且住的多是中高端人才。如果新建个区块大搞基建就算新城,那龙岗布吉岂不是十年前就该成为深圳的新中心了?然而直到现在聚居百万人口也没能成为中心,依然是把人挤人的罗湖、福田两个老中心区继续优化 如此人挤人的高度繁荣城市都没去搞多中心,一个胶州湾也不足以把青岛分成三个部分。盘活交通和多元互动,东西海岸一体化发展没有问题。
“三湾三城”符合青岛发展的实际,青岛的发展从来都不是摊大饼式的,而是多点开花, 所以说三湾三城是青岛未来发展的主要模式。
三湾三城的提出拉大了青岛的城市框架,但由于人力、财力、物力、资源分配、政策实施等各方面的限制,导致现在的青岛并没有能力来实现三城共同发展,所以青岛市政府把目光转移到了中心湾区,即胶州湾。这是目前青岛集中资源重点打造的湾区。
从目前落地的大项目和国家政策来看,胶州湾无疑是发展的重中之重,也是目前青岛市政府有能力打造的一个湾区。胶州湾不仅因为是中心湾区,更重要的是它拥有青岛的两大经济发展最好的湾区,即东部和西部湾区。胶州湾跨海大桥及胶州湾海底隧道已经将两地紧密的连接在了一起,只要胶州湾北部崛起,那么青岛的中心湾区将全面起势。
目前环胶州湾拥有众多国家级战略。西海岸新区、军民融合示范区、青岛经开区、山东自贸区、上合示范区、财富管理金融综合改革试验区、胶州经开区、青岛高新区、临空示范区。只要实施得当,必将迎来新一轮的大发展。
只要胶州湾全面起势,青岛市政府才有更多的精力和财政来支持灵山湾和鳌山湾的建设,这些都只是时间问题。时机成熟后,青岛大框架拉开,三大湾区共同发展,统筹兼顾,那么其辐射和影响力将是巨大的。而平度莱西攻势突破后,青岛的的各区市发展将会趋于平衡,经济水平将会位于省内前列。
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